خط و نشان نهاد ناظربرای اصلاح ساختار نظام بانکی با فروش املاک مازاد بانک ها
درسالهای اخیر، بحث فروش املاک و داراییهای مازاد بانکها دوباره به یکی از محورهای اصلی اصلاح نظام بانکی تبدیل شده، بحثی که اینبار فقط یک توصیه کلی نیست و یک پشتوانه قانونی و نظارتی جدی پیدا کرده است.
چابک آنلاین، بهاره تاجرباشی، ماده ۸ برنامه هفتم توسعه، بانکها را موظف کرده تا اموال مازاد خود را واگذار کنند.
عباس مرادپور، معاون تنظیمگری و نظارت بانک مرکزی به تازگی در نشست با مدیران عامل شبکه بانکی بهصراحت تأکید کرده که این موضوع باید بهطور ویژه در مورد بانکهایی که نسبت کفایت سرمایه آنها زیر 8 درصد است، با جدیت و تسریع دنبال شود.
در واقع، فروش املاک مازاد دیگر یک گزینه انتخابی نیست و یک ضرورت برای سلامت شبکه بانکی است.
نظام بانکی ایران در سالهای گذشته با چالش ضعف کفایت سرمایه و کیفیت پایین ترازنامه مواجه بوده است.
نسبت کفایت سرمایه،یکی ازمهمترین شاخصهای نظارتی برای سنجش تابآوری بانکها در برابر شوکها و زیانها محسوب میشود که گفته می شود سالها در سطح نامطلوبی قرار داشت.
همین شاخص در اسفند ۱۴۰۳ پس از چندین سال منفی بودن، به سطح حدود ۱.۷۵ درصد رسید، رقمی که اگرچه نشانه خروج از وضعیت بحرانی است اما همچنان فاصله زیادی با استانداردهای مطلوب دارد.
با ادامه روند اصلاحات، نسبت کفایت سرمایه شبکه بانکی در دیماه ۱۴۰۴ به حدود ۳.۹۲ درصد افزایش یافت.
این حرکت از محدوده منفی به سمت مثبت، هرچند هنوز با نقطه بهینه فاصله دارد اما نشان میدهد که مجموعهای از اقدامات اصلاحی از جمله الزام به افزایش سرمایه، بهبود سودآوری و کاهش زیان انباشته درحال اثرگذاری است.
درکنار این ارقام، ساختار شبکه بانکی نیز تصویر روشنتری از ابعاد مسئله ارائه میدهد.
درحال حاضر، ایران دارای ۸ بانک دولتی، ۱۸ بانک خصوصی و یک مؤسسه اعتباری است.
بر اساس آمار ارائه شده، در 2 سال اخیر تعداد بانکهایی که نسبت کفایت سرمایه آنها بالای ۸ درصد است، از ۹ بانک به ۱۳ بانک افزایش یافته و در مقابل، تعداد بانکهای با سرمایه منفی از ۹ بانک به ۷ بانک کاهش یافته است.
این تغییرات نشان میدهد که اصلاح ساختار سرمایه بانکها، دیگر در حد شعار نمانده و در عمل نیز در حال وقوع است.
اما برای پایدار کردن این روند، تکیه صرف بر افزایش سرمایه اسمی کافی نیست و باید ترکیب داراییها و ترازنامه بانکها نیز اصلاح شود.
در همین نقطه است که فروش املاک مازاد، نه بهعنوان یک اقدام جانبی، بلکه بهمثابه یک ابزار کلیدی اصلاح ترازنامه اهمیت پیدا میکند.
یکی ازمهمترین اشکالاتی که در سالهای گذشته بارها از سوی سیاستگذاران، کارشناسان و حتی خود بانک مرکزی مطرح شده، گسترش بنگاهداری و انباشت داراییهای غیرمولد در ترازنامه بانکهاست.
دردورههایی از اقتصاد ایران، بانکها به جای تمرکز بر واسطهگری وجوه و تأمین مالی فعالیتهای تولیدی و خدماتی، درحوزههای مختلفی از جمله املاک و مستغلات وارد شدند و بخشی از منابع خود را در این داراییهای سنگین و کم تر نقد شونده قفل کردند.
نتیجه این روند، ترازنامههایی بود که ظاهراً پر از دارایی است اما در عمل قدرت تحرک و تأمین مالی بانک را کاهش میداد و امکان واکنش سریع به ریسکها را محدود میکرد.
فروش املاک مازاد عملاً به معنای آزادسازی این منابع حبسشده و تبدیل آنها به نقدینگی یا داراییهای مولدتر است، اقدامی که مستقیماً میتواند نسبت کفایت سرمایه را بهبود ببخشد و ساختار ریسک بانک را متعادلتر کند.
در همین راستا، شبکه بانکی از سال ۱۳۸۷ با تأسیس شرکت فروش اموال مازاد بانکها (فام)، تلاش کرده تا فرایند واگذاری این داراییها را حرفهای، متمرکز و شفافتر کند.
این شرکت با مشارکت ۱۰ بانک بزرگ شامل بانک ملی ایران، بانک سپه، بانک ملت، بانک تجارت، بانک صادرات ایران، بانک مسکن، بانک صنعت و معدن، بانک رفاه کارگران، بانک توسعه صادرات ایران و بانک کشاورزی و تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی شکل گرفته است.
"فام" از ابتدا ماموریت داشته تا کار پیچیده و زمانبر فروش املاک مازاد را برای بانکها تسهیل کند از کارشناسی رسمی ملک توسط کارشناسان دادگستری تا آمادهسازی، اخذ استعلامات، بازاریابی از طریق رسانهها، اینترنت، پیامک و ابزارهای اطلاعرسانی، برگزاری مزایده با شرایط مختلف نقد و اقساط، تنظیم قرارداد،تحویل ملک و نهایتاً انتقال سند به نام خریداران.
اهمیت این سازوکار فقط در سرعت و سهولت فروش نیست، بلکه در استانداردسازی و شفافسازی فرایندهاست.
وقتی بانکها موظف میشوند تا املاک مازاد خود را از طریق فرآیندهای رسمی، شفاف و مبتنی بر کارشناسی مستقل به فروش برسانند، عملاً زمینه برای بروز تخلف، قیمتگذاریهای سلیقهای ویا انتقال داراییها با شرایط نامتعارف کاهش مییابد.
از سوی دیگر، واگذاری املاک از طریق مزایدههای عمومی ، به کشف قیمت بهتر در بازار و توزیع بهینهتر این داراییها کمک میکند.
ازمنظر نظارتی،فروش اموال مازاد، حلقهای مکمل در کنار سایر ابزارهای بانک مرکزی برای ارتقای سلامت نظام بانکی به حساب میآید.
وقتی معاون تنظیمگری و نظارت بانک مرکزی بهطور مشخص روی بانکهایی که نسبت کفایت سرمایه آنها زیر ۸ درصد است تمرکز میکند، در واقع از املاک مازاد بهعنوان یک اهرم اصلاحی استفاده میکند.
بانکهایی که از نظر سرمایهای در وضعیت شکننده تر قرار دارند، با فروش داراییهای غیرمولد میتوانند بخشی از شکاف سرمایهای خود را پوشش دهند، زیان انباشته را کاهش دهند و نسبت سرمایه به داراییهای موزون به ریسک را بهبود بخشند.
این فرآیند نهتنها فشار بر بودجه دولت برای افزایش سرمایه بانکهای دولتی راکاهش میدهد، بلکه در مورد بانکهای خصوصی نیز آنها را به سمت انضباط مالی بیشتر و دوری از بنگاهداری سوق میدهد.
از زاویهای دیگر، فروش املاک مازاد بانکها آثار اقتصادی فراتراز ترازنامه خود بانکها دارد.
ورود این املاک به بازار، باعث افزایش عرضه وپویاتر شدن معاملات ملکی میشود و میتواند در متعادل شدن قیمتها و هدایت داراییها به سمت استفادههای مولدتر نقش داشته باشد.
بسیاری از املاکی که سالها در ترازنامه بانکها راکد ماندهاند، با واگذاری به فعالان اقتصادی میتوانند به واحدهای تولیدی، خدماتی یا طرحهای توسعهای تبدیل شوند.
به این ترتیب، اصلاح ترازنامه بانکها و کاهش بنگاهداری، در نهایت به نفع اقتصاد واقعی نیز تمام میشود.
درمجموع، روند 2 سال اخیر نشان میدهد که نسبت کفایت سرمایه شبکه بانکی در حال حرکت از وضعیت بحرانی به سمت سطوح قابلقبولتر است که بیانگر این است که تعداد بانکهای دارای کفایت سرمایه بالای ۸ درصد افزایش یافته و بانکهای با سرمایه منفی کاهش یافتهاند.
این نتایج، حاصل مجموعهای از اقدامات هماهنگ است، الزام به افزایش سرمایه، بهبود سودآوری، مدیریت بهتر زیان انباشته و در کنار اینها، سیاستی که اگر بهدرستی و با جدیت ادامه یابد، میتواند اصلاحات ساختاری را تعمیق کند، یعنی فروش هدفمند، شفاف و برنامهریزیشده املاک و داراییهای مازاد.
برای آینده نظام بانکی ایران، ادامه این مسیر مستلزم آن است که فروش اموال مازاد تنها یک موج مقطعی نباشد و تبدیل به یک انضباط پایدار شود، بهگونهای که بانکها دیگر املاک و بنگاهداری را بهعنوان راهحل جایگزین برای مدیریت ترازنامه نبینند و از ابتدا در استراتژیهای خود بر فعالیت اصلی بانکداری، یعنی تجهیز و تخصیص بهینه منابع، متمرکز بمانند.
اگر این نگاه تثبیت شود، فروش املاک مازاد فقط یک ابزار کوتاهمدت برای بهبود نسبتها نخواهد بود و به یکی از ستونهای اصلاح عمیق و پایدار نظام بانکی و تقویت نقش آن در پشتیبانی از رشد اقتصادی تبدیل میشود.
