لیزینگ مسکن: میانبری برای خرید خانه یا مسیری پرهزینه؟
لیزینگ مسکن نوعی اجاره به شرط تملیک است که در آن شرکتهای اعتباری بخش زیادی از قیمت ملک را تأمین میکنند. در طول قرارداد، متقاضی صرفاً مستأجر است و مالکیت قانونی تنها پس از پرداخت کامل اقساط به او منتقل میشود.
به گزارش چابک آنلاین بازار مسکن در سالهای اخیر با چالشهای بزرگی روبرو بوده است. جهش قیمتها از یک سو و کاهش قدرت پوششدهی وامهای بانکی از سوی دیگر، باعث شده تا بسیاری از متقاضیان به دنبال راههای جایگزین باشند. در این میان، لیزینگ مسکن به عنوان یک ابزار مالی، ادعا میکند که میتواند خلأ وامهای بانکی را پر کند.
لیزینگ مسکن چیست و چه ماهیتی دارد؟
تعریف ساده لیزینگ مسکن (اجاره به شرط تملیک)
لیزینگ مسکن یا همان اجاره به شرط تملیک، روشی است که در آن شرکتهای اعتباری سرمایه خود را به کار میاندازند تا بخش زیادی از قیمت ملک را برای خریدار تأمین کنند. در این روش، شرکت لیزینگ ملک مورد نظر شما را خریداری میکند و آن را در قالب اجاره به شرط تملیک به متقاضی واگذار مینماید. شما در ازای آن، با احتساب سود مشخص، اقساط میانمدت و بلندمدت میپردازید.
نکته طلایی اینجاست: در پایان قرارداد، اگر تمام اقساط را پرداخت کرده باشید، مالکیت خانه به شما منتقل میشود. در واقع برخلاف بانک که پول را به شما قرض میدهد، در اینجا شرکت، خودِ ملک را میخرد و در اختیار شما میگذارد.
ارکان اصلی قرارداد لیزینگ (موجر، مستأجر و ملک)
در هر قرارداد لیزینگ، سه ضلع اصلی وجود دارد:
- موجر (شرکت لیزینگ): شرکتی که سرمایه دارد، ملک را میخرد و تا پایان اقساط مالک قانونی آن است.
- مستأجر (متقاضی): شما هستید که ملک را انتخاب میکنید، در آن ساکن میشوید و اقساط را میپردازید.
- مورد اجاره (ملک): آپارتمان یا ملکی که موضوع قرارداد است.
تفاوت مالکیت در لیزینگ نسبت به خرید قطعی
وقتی شما ملکی را با وام بانکی میخرید، سند به نام شماست (فقط در رهن بانک است). اما در لیزینگ، شما تا لحظه پرداخت آخرین قسط، هیچگونه مالکیتی ندارید و صرفاً مستأجر هستید. شرکت لیزینگ مالک اولیه است و این مالکیت به عنوان تضمین بازپرداخت اقساط نزد شرکت باقی میماند.
تفاوتهای کلیدی لیزینگ مسکن با وام بانکی (رهنی)
مقایسه نرخ سود تسهیلات در بانک و شرکتهای لیزینگ
وامهای بانکی (مثل وام مسکن جوانان یا اوراق) معمولاً نرخهای مصوب و پایینتری دارند، زیرا بانکها دسترسی به منابع ارزانتری دارند. اما شرکتهای لیزینگ، پول را گرانتر به دست میآورند (قیمت تمامشده منابع برای آنها بالاست، گاهی بالای ۴۰ درصد).
به همین دلیل، نرخ سود لیزینگها معمولاً بالاتر از بانکهاست. در حالی که صحبت از نرخهای رسمی مثل ۲۱ درصد یا ۲۶ درصد میشود، در عمل و با احتساب کارمزدها، هزینه نهایی برای خریدار بیشتر از وام بانکی تمام میشود.
تفاوت در درصد پوشش قیمت مسکن (قدرت خرید)
اینجا است که برگ برنده لیزینگ مشخص میشود. وامهای بانکی در حال حاضر شاید تنها حدود ۱۲ تا ۲۰ درصد قیمت یک آپارتمان معمولی در تهران را پوشش دهند. اما شرکتهای لیزینگ مجازند تا ۷۰ درصد ارزش ملک (و در برخی شرایط تا ۸۰ درصد) را تسهیلات دهند.
این یعنی قدرت خریدی معادل ۳ تا ۴ برابر وامهای بانکی!
جدول مقایسه سریع: بانک در برابر لیزینگ
| ویژگی | وام بانکی (رهنی) | لیزینگ مسکن |
|---|---|---|
| مالکیت حین اقساط | به نام خریدار (در رهن) | به نام شرکت لیزینگ |
| سقف تسهیلات | محدود (پوشش کم هزینه خرید) | تا ۷۰٪ ارزش ملک |
| نرخ سود | کمتر (یارانهای/مصوب) | بیشتر (آزاد/رقابتی) |
| مدت بازپرداخت | طولانی (۱۰ تا ۱۵ سال) | کوتاه/میانمدت (۳ تا ۵ سال) |
بررسی وضعیت سند و مالکیت در طول دوره بازپرداخت
در وام رهنی، سند به نام خریدار است (در رهن بانک). اما در لیزینگ، سند در طول دوره بازپرداخت، به عنوان تضمین، در اختیار شرکت لیزینگ باقی میماند. این سند تنها پس از تسویه کامل بدهی و اتمام قرارداد، به نام متقاضی منتقل میشود.
سرعت پرداخت و بروکراسی اداری در دو روش
سیستم بانکی معمولاً درگیر فرآیندهای طولانی سپردهگذاری و نوبتدهی است. در مقابل، شرکتهای لیزینگ (بهشرط داشتن منابع)، چابکتر عمل میکنند. اگر شرکتی منابع داشته باشد، فرآیند ارزیابی ملک و پرداخت وجه به فروشنده بسیار سریعتر از بانک انجام میشود و این برای کسانی که عجله دارند، یک مزیت بزرگ است.
مراحل و فرآیند دریافت تسهیلات لیزینگ مسکن
انتخاب ملک توسط متقاضی و ارزیابی کارشناس شرکت
برخلاف پروژههای انبوهسازی که واحد به شما تحمیل میشود، در لیزینگ معمولاً شما خودتان ملک را در بازار پیدا میکنید. البته برخی شرکتها ممکن است پروژههایی را که خودشان ساختهاند یا با انبوهسازان طرف قرارداد هستند، پیشنهاد دهند. پس از انتخاب، کارشناس رسمی شرکت، ملک را ارزیابی و قیمتگذاری میکند.
تامین منابع و خرید ملک توسط شرکت لیزینگ
پس از تایید ملک و اعتبارسنجی شما (بررسی گردش حساب و ضامن)، شرکت لیزینگ مابقی پول (مثلاً ۷۰ درصد قیمت) را تأمین کرده و به فروشنده میدهد. ۳۰ درصد باقیمانده را شما به عنوان پیشپرداخت میدهید. سند ملک مستقیماً از فروشنده به نام شرکت لیزینگ منتقل میشود.
شرایط بازپرداخت، اقساط و دوره تنفس
اقساط لیزینگ شوخیبردار نیست! به دلیل دوره بازپرداخت کوتاه (معمولاً ۳ تا ۵ سال) و سود بالاتر، مبلغ اقساط سنگین است.
- مثال: برای یک تسهیلات ۱ میلیارد تومانی، ممکن است با اقساط ماهانه حدود ۲۰ میلیون تومان یا بیشتر مواجه شوید.
- برخی شرکتها ممکن است شرایطی را فراهم کنند که شما بتوانید نحوه پرداخت اقساط را (ماهانه یا چند ماه یکبار) انتخاب کنید.
انتقال سند نهایی پس از تسویه کامل حساب
این مرحله، شیرینترین بخش ماجراست. پس از اینکه آخرین چک یا قسط پاس شد، شرکت لیزینگ موظف است در دفترخانه حاضر شده و سند ملک را رسماً و قطعاً به نام شما منتقل کند.
وضعیت فعلی لیزینگ مسکن در ایران (بررسی سال ۱۴۰۴)
جایگاه قانونی و دستورالعملهای بانک مرکزی برای شرکتهای واسپاری
خبر خوب این است که از نظر قانونی، مانعی وجود ندارد. بانک مرکزی به شرکتهای لیزینگ غیربانکی مجوز داده است تا وارد حوزه مسکن شوند و تا سقف ۷۰ درصد ارزش ملک را تأمین مالی کنند. این فعالیتها تحت نظارت بانک مرکزی و طبق دستورالعملهای اجرایی مشخص انجام میشود.
شرکتهای فعال در حوزه لیزینگ ساختمان و محدودیتهای آنها
در حال حاضر، تعداد شرکتهایی که به صورت تخصصی و گسترده در حوزه مسکن فعال باشند، محدود است (شاید کمتر از انگشتان دست). شرکتهایی مانند لیزینگ ایرانیان، لیزینگ اقتصاد نوین و لیزینگ رفاه فرهنگیان از جمله نامهای شناختهشده در این عرصه هستند.
نکته مهم: بسیاری از این شرکتها به دلیل کمبود منابع، فعالیت خود را محدود کردهاند و ممکن است در مقاطعی پرونده جدید نپذیرند.
سقف تسهیلات پرداختی و درصد سود مصوب در بازار ایران
اگرچه روی کاغذ صحبت از سود ۲۱ درصد است، اما واقعیت بازار متفاوت است. شرکتها موظف به رعایت نرخهای مصوب هستند، اما به دلیل قیمت بالای پول در اقتصاد ایران، عملاً ارائه تسهیلات با این نرخها برایشان صرفه اقتصادی ندارد. سقف تسهیلات نیز بسته به سیاست داخلی شرکت و ارزش ملک، متغیر است اما قانوناً تا ۷۰ درصد مجاز است.
تمرکز لیزینگهای فعلی بر املاک تجاری، اداری و لوکس
به دلیل اقساط سنگین لیزینگ، عمده مشتریان این بازار دهکهای متوسط رو به بالا هستند. به همین دلیل، شرکتهای لیزینگ بیشتر تمایل دارند روی املاک لوکس، اداری یا تجاری (دفاتر کار) سرمایهگذاری کنند که خریدارانشان توانایی پرداخت اقساط سنگین را دارند و ریسک نکول (عدم پرداخت) در آنها کمتر است.
مزایا و معایب استفاده از لیزینگ برای خرید خانه
مزیت قدرت خرید بالاتر و نیاز به پیشپرداخت کمتر
بزرگترین مزیت لیزینگ، اهرم مالی قدرتمند آن است. شما با پوششدهی تا ۷۰ درصدی قیمت ملک، میتوانید با داشتن تنها ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت خانه، صاحبخانه شوید و مابقی را در آینده بپردازید. این موضوع بهویژه در تورم، به شما کمک میکند تا قیمت خانه را در لحظه خرید فیکس کنید و از گرانیهای آینده جا نمانید.
چالش اقساط سنگین و عدم تناسب با درآمد دهکهای متوسط
پاشنه آشیل لیزینگ مسکن، مبلغ اقساط است. وقتی قرار است ۷۰ درصد قیمت یک خانه را در ۵ سال تسویه کنید، با سود ۲۱ درصد به بالا، مبلغ قسط از درآمد ماهانه بسیاری از خانوارها بیشتر میشود.
هشدار: اگر درآمد ثابت و بالایی ندارید، ورود به قرارداد لیزینگ میتواند ریسک بزرگی برای معیشت شما باشد.
ریسکهای حقوقی و امکان فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت
در لیزینگ، چون سند به نام شرکت است، اگر نتوانید اقساط را بدهید، شرکت راحتتر میتواند قرارداد را فسخ کرده و ملک را بازپس گیرد. البته در مورد املاک مسکونی که خانواده در آن ساکن است، تخلیه ملک چالشهای قانونی دارد، اما به هر حال خطر از دست دادن خانه جدی است.
تاثیر تورم بر صرفه اقتصادی قراردادهای لیزینگ
در اقتصاد تورمی ایران، بدهکار برنده است! اگرچه سود لیزینگ بالاست (مثلاً ۲۵ درصد)، اما اگر تورم مسکن سالانه ۴۰ یا ۵۰ درصد باشد، عملاً شما سود کردهاید. چون خانهای خریدهاید که قیمتش بالا رفته، اما بدهی شما ثابت مانده است (منهای سود تسهیلات). البته با رکود موجود در بازار مسکن در سالهای اخیر قیمت بازار مسکن متناسب با تورم موجود رشد نکرده است و مسکن از سایر بازارها به شدت عقب افتاده است.
موانع و چالشهای توسعه لیزینگ مسکن در اقتصاد ایران
کمبود منابع مالی بلندمدت در شرکتهای لیزینگ غیربانکی
شرکتهای لیزینگ بانک نیستند که سپرده مردم را جمع کنند. آنها سرمایه محدودی دارند و نمیتوانند وامهای ۱۰ یا ۲۰ ساله بدهند.
مشکلات حقوقی در تملک و تخلیه ملک در صورت نکول مشتری
یکی از ترسهای بزرگ شرکتهای لیزینگ، دشواری قانونی در تخلیه مستأجری است که قسط نمیدهد. قوانین حمایتی از مستأجر باعث میشود شرکتها تمایل کمتری به لیزینگ مسکن (نسبت به خودرو) داشته باشند.
بالا بودن قیمت تمامشده پول و نرخ سود تسهیلات
وقتی تورم بالاست، شرکت لیزینگ باید پول را گران تهیه کند. پرداخت تسهیلات با نرخ دستوری ۲۱ درصد، در حالی که هزینه پول ۴۰ درصد است، توجیه اقتصادی ندارد.
نوسانات شدید بازار مسکن و ریسک سرمایهگذاری برای لیزینگها
رکود و رونقهای سینوسی بازار مسکن، برنامهریزی بلندمدت را برای شرکتهای سرمایهگذار دشوار میکند.
نتیجهگیری و اقدام هوشمندانه
لیزینگ مسکن، با توانایی پوشش بالای قیمت خانه (تا ۷۰ درصد)، در عمل میتواند قویترین ابزار خرید اعتباری در دسترس محسوب شود. اما این ابزار به دلیل نرخ سود بالا و اقساط سنگین، عملاً به ابزاری برای انبوهسازان جهت فروش واحدهای لوکس یا برای متقاضیان با درآمد بالا محدود شده است.
پیش از هرگونه تعهد، جدول اقساط با نرخ سود واقعی را از شرکت دریافت کنید و با میزان درآمد ماهانه خود مقایسه نمایید. تنها سراغ شرکتهایی بروید که نام آنها در فهرست رسمی بانک مرکزی قرار دارد. بیگدار به آب نزنید؛ قرارداد لیزینگ تعهدی سنگین است.
پرسشهای متداول
۱. آیا لیزینگ مسکن برای خانه اولیها نیز کاربرد دارد؟
خیر، دبیر کل انجمن ملی لیزینگ ایران اعلام کرده است که لیزینگ مسکن نمیتواند در تأمین مسکن اجتماعی و خانه اولیها گام نخست را بردارد، اما ابزاری برای مسکن لوکس است.
۲. آیا میتوانم ملک لیزینگ شده را به شخص دیگری اجاره دهم؟
خیر، تا زمانی که مالکیت به شما منتقل نشده، ملک متعلق به شرکت لیزینگ است و هرگونه واگذاری یا اجاره بدون رضایت کتبی آنها تخلف محسوب میشود.
۳. مدت بازپرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن چقدر است؟
عمدتاً دورههای بازپرداخت زیر ۵ سال است و در برخی شرکتها مانند لیزینگ ایرانیان، اقساط دوساله تعیین شده است.
۴. چه تضمینهایی برای دریافت لیزینگ مسکن لازم است؟
علاوه بر اینکه سند ملک به نام شرکت میماند، معمولاً نیاز به چکهای صیادی، گردش حساب مناسب و گاهی یک ضامن معتبر هم وجود دارد.
۵. اگر قسطهایم عقب بیفتد، شرکت میتواند خانهام را بگیرد؟
بله، در قراردادهای اجاره به شرط تملیک، مالکیت با شرکت است. در صورت عدم پرداخت طولانی مدت، شرکت حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را دارد، هرچند پروسهای زمانبر است.
