لزوم بازنگری در استفاده از روش فروش و اجاره مجدد

فروش واجاره مجدد می‌تواند یک ابزارتامین سرمایه فوق‌العاده باشد،چه منطق آن بهبود در هزینه های دارائی های ثابت شرکت، رشد تأمین مالی داخلی، بهره‌برداری از آربیتراژارزش املاک و مستغلات، کمک به تأمین مالی یک معامله استراتژیک برای سازمان یا صرفاً تلاش برای کاهش اهرم مالی باشد.

به طورکلی، شرکت‌ها فروش واجاره مجدد را برای رسیدگی به تعدادی از محرک‌های استراتژیک یا مالی یا ترکیبی از هر دو در نظر می‌گیرند. 

بسیاری از کسب‌وکارهای فعال، مالک یک یا چند مرکز خود هستند، چه فروشگاه‌های خرده‌فروشی، چه تأسیسات تولیدی، چه مراکز توزیع یا دفتر مرکزی شرکت که چند نمونه از آنها میباشند.

قبل ازپرداختن به منطق فروش دارائی های متعلق به خود، شاید ابتدا مفید باشد که بررسی کنیم چرا کسب‌وکارهای فعال از همان ابتدا می‌خواهند مالک املاک و مستغلات و سایر دارائیهای خود باشند. 

رایج‌ترین دلایلی که می‌شنویم،کنترل و مدیریت کافی داشتن برآنها  است.

به عبارت دیگر،کنترل دارائی مورد نظربرای مدت طولانی برای شرکت مهم بوده تا بتواند نحوه استفاده، تغییرات و هزینه بهره برداری را کنترل کند. 

مالکیت همچنین انعطاف‌ پذیری لازم برای استفاده یا عدم استفاده ازدارائی را در صورت وقوع تغییرات چشمگیردر شرایط خاص اقتصادی،سیاسی و اجتماعی برای مالک و در آینده فراهم می‌کند.

عموماً یک محرک معنادار،اجاره تقریبا بلند مدتی است که صاحبان کسب و کار بر روی دارائی های خود منعقد می‌کنند تا از طریق ساختار اجاره و گزینه‌های تمدید،کنترل عملیاتی بلندمدت بر دارائی را به عنوان مستاجر حفظ کنند و این امر تا حد زیادی نگرانی‌های مربوط به کنترل و مدیریت بر روی دارائیی ها را ضمن عقد قرارداد فروش و اجاره مجدد کاهش می‌دهد.

محرک‌های استراتژیک

تمرکز بر شایستگی‌های اصلی: کسب‌وکارها عموماً برای تولید کالا یا خدمات وجود دارند، نه برای مالکیت املاک و مستغلات و سایر دارائیها. 

چه تولیدکننده‌ ابزار باشید و چه فروشنده قهوه، ساختمانی که در آن هستید احتمالاً بسیار مهم است. 

با این حال، از دیدگاه تخصیص سرمایه، مالک آن ملک بودن معمولاً استراتژی بهینه‌ تأمین مالی شرکت‌ها نیست.

بازاستقرار سرمایه:آزادسازی سرمایه ازدارائی های غالبا ثابت و تحت تملک می‌تواند راهی عالی برای تأمین رشد مالی داخلی باشد. 

املاک و مستغلات موجود در ترازنامه عملاً یک دارایی با بازده کم هستند و درآمد حاصل از SLB(فروش و اجاره مجدد) می‌تواند با نرخ بازده معمولاً بسیار بالاتر دوباره در کسب‌وکار سرمایه‌گذاری شود. 

بازده بدون اهرم با درصد کمتر در املاک و مستغلات را در مقابل بازده قطعا بالاتر ، از سرمایه‌گذاری بیشتر در کسب‌وکار تصور کنید.

مدیریت ذینفعان: تیم‌های مدیریتی در بسیاری از موارد به هیات مدیره و در نهایت به سرمایه‌گذاران، چه سهامداران عمومی، چه سرمایه‌گذاران سهام خصوصی یا سایر سرمایه گذاران، پاسخگو هستند. 

چرا دارایی‌های با بازده پایین را در جایی که اجاره‌های مجدد فروش اغلب  ارزش فوری ایجاد می‌کنند و سرمایه را آزاد می‌کنند تا در جای دیگری بهتر استفاده شوند، مسدود کنیم؟ 

این مفهوم به ویژه زمانی صادق است که یک کسب‌وکار با ضریب پایین‌تری نسبت به ضریب مؤثر املاک و مستغلات و یا سایر دارائی ها ارزش‌گذاری شده باشد.

ریسک باقیمانده را از بین ببرید:دارائی های ثابت دارای ریسک هایی از نظر هزینه های نگهداری و افت ارزش به مرور زمان ، در یک اقتصاد نرمال هستند. 

چرا باید مالک چیزی باشیم که با ریسک منسوخ شدن، یا شاید مهم‌تر از آن، در مواقعی با هزینه فرصت عدم بهره‌برداری از ارزش آن روبه رو بشویم درحالیکه ممکن است آن دارائی تقریباً به بالاترین ارزش خود در تمام دوران رسیده‌ باشد.

محرک‌های مالی

آربیتراژ ارزش:هنگامی که اختلاف معناداری بین ضریب EBITDA(سود قبل از هزینه بهره،مالیات، استهلاک و کاهش ارزش)یا همان ضریب تجاری یک شرکت و ضریب مؤثر املاک و مستغلات و سایر دارائی ها وجود دارد،فروش و اجاره مجدد ابزاری جذاب برای ایجاد ارزش فوری است.

درک این نکته که دنبال کردن کسب درآمد از املاک و مستغلات و سایر دارائی ها منجر به ایجاد ارزش فوری می‌شود، زمانی که ضریب تجاری کمتر از ضریب مؤثر املاک و مستغلات باشد بسیار مهم است.

هزینه سرمایه: دارائی های ملکی اغلب  می توانند نشان‌ دهنده هزینه سرمایه کارآمد و جذابی برای یک شرکت باشند.

هنگام بررسی فروش و اجاره مجدد نسبت به سایر منابع سرمایه شرکتی، نقطه مقایسه مناسب، هزینه تأمین مالی در مقابل میانگین وزنی هزینه سرمایه (WACC) شرکت است. 

اگر WACC بیشتر از هزینه فروش اجاره مجدد باشد، در تئوری، فروش املاک و مستغلات ملکی ارزان‌تر از نگهداری آن در ترازنامه است.

در بسیاری از کسب‌وکارها در طول سال‌ها، دریافته‌ایم که بسیاری از مردم تمایل دارند هزینه اجاره مجدد فروش را نسبت به هزینه سرمایه بدهی یک شرکت در نظر بگیرند. 

با این حال، با توجه به اینکه کسب درآمد از املاک و مستغلات، فروش ۱۰۰٪ از سرمایه آن دارایی خاص است، نقطه مقایسه مناسب در مقابل WACC است.

مدیریت سرمایه: فروش واجاره مجدد می‌تواند معیارهای اعتباری و کل سرمایه شرکت را تقویت کند و می‌تواند برای تسویه بدهی‌های سررسید شده مورد استفاده قرار گیرد. 

به عنوان مثال، فرض کنید یک کسب و کار با EBITDA صد  میلیون دلاری با نسبت بدهی خالص به  EBITDA  برابر3.5 اهرم شده  و می‌تواند 75 میلیون دلار از تسهیلات را فروش واجاره مجدد کند و از عواید حاصل برای تسویه اهرم استفاده کند.

بدهی خالص به  EBITDA پس از فروش به زیر 3.0 برابر کاهش می‌یابد.

بررسی بیشتر

همیشه موضوع اینکه آیا فروش و اجاره مجدد را در نظر بگیریم یا خیر، بحث جالبی پیش می آید. اگرچه SLB همیشه تصمیم بهینه برای تخصیص سرمایه نیست، اما محرک‌های استراتژیک و مالی زیادی وجود دارد که می‌تواند آن را به یک جایگزین سرمایه‌ای جذاب تبدیل کند.

درابتدا، تصمیم به مالکیت املاک و مستغلات و دارائی ها اغلب تحت تأثیر ملاحظات مالیاتی قرار می‌گیرد و معمولاً یک واحد املاک و مستغلات جداگانه درکنار شرکت عامل تأسیس می‌شود. 

اما برای بسیاری از مالکان، منطق این امر فراتر از مالیات است.

کارآفرینان اغلب تمایل به مالکیت به جای اجاره دارند و مالکیت را نوعی از پایداری و کنترل می‌دانند. 

دارائی ها می‌توانند نماد امنیت، ثبات و تجسم فیزیکی خود کسب و کار باشند.

با گذشت زمان، این انگیزه‌های احساسی و عملی به یک استراتژی ثروت بلندمدت تبدیل می‌شوند. 

با این حال ، در این شرایط یک عدم تعادل رایج نهفته است: سهم قابل توجهی از ثروت خالص مالک در یک دارایی واحد و غیرنقد شونده گره خورده که تنوع محدودی دارد و نسبت به خود کسب‌وکار، بازده متوسطی ارائه می‌دهد.

فروش واجاره مجدد به مالکان این امکان را می‌دهد که هر آنچه را که مهم است، کسب و کار، مکان و کنترل عملیاتی را حفظ کنند و در عین حال، سهام محبوس شده را به سرمایه نقدشونده‌ای تبدیل کنند که می‌تواند در سرمایه‌گذاری‌های متنوع و درآمدزا به کار گرفته شود.

مالکیت املاک و مستغلات و سایر دارائی ها حس ماندگاری را القا می‌کند،اما در عین حال سرمایه‌ای را که در غیر این صورت می‌توانست به صورت استراتژیک مورد استفاده قرار گیرد، قفل می‌کند. 

کسب درآمد از یک ملک تحت مالکیت مالک از طریق فروش و اجاره مجدد، فوراً نقدینگی ایجاد می‌کند که اغلب معادل سال‌های پرداخت اجاره بها در آینده است، بدون اینکه عملیات را مختل کند.

سپس می‌توان از آن نقدینگی برای موارد زیر استفاده کرد:

تنوع‌بخشی به سرمایه‌گذاری‌های نقدشونده دولتی یا خصوصی، صندوق‌های املاک و مستغلات یا بازارهای مالی گسترده‌تر.

برای تأمین مالی طرح‌های توسعه ای، دوباره در کسب‌وکار سرمایه‌گذاری می شود.

کاهش اهرم مالی ترازنامه شرکت یا تقویت سرمایه در گردش.

برخلاف فروش دارائیها، فروش و اجاره مجدد به کسب و کار اجازه می‌دهد تا به طور یکپارچه به فعالیت خود ادامه دهد که معمولاً تحت یک اجاره میان مدت یا بلندمدت مطابق با نیازهای استراتژیک آن است. 

سرمایه آزاد شده بلافاصله در دسترس قرار می‌گیرد، درحالیکه سایر هزینه‌های مربوط به دارائی ها قابل پیش‌بینی باقی می‌ماند.

نتیجه گیری:ایجاد رویکردی متعادل‌تر به ثروت

غریزه نگهداری املاک ومستغلات قابل درک است و درعین حال ملموس،پایدارو قابل کنترل به نظر می‌رسد. 

اما تمرکز ثروت دریک ملک یا دارائی خاص می‌تواند به آرامی انعطاف‌پذیری و تنوع بخشی بلندمدت را تضعیف کند. 

فروش و اجاره مجدد،راهی برای تغییر چارچوب مالکیت فراهم می‌کند: نه به عنوان یک انتخاب دوگانه بین مالکیت یا فروش، بلکه به عنوان یک تصمیم استراتژیک برای مالکیت کسب‌وکار و سرمایه، به جای دیوارهایی محدود کننده که آن را در بر می‌گیرند.

فروش واجاره مجدد به مالکان انواع دارائی اجازه می‌دهدتا با:

باز کردن قفل دارایی‌های به دام افتاده،افزایش نقدینگی ،دستیابی به تنوع‌بخشی و  ثروت خود را برای تعادل و انعطاف‌پذیری بیشتر در موقعیت مناسب قرار دهند.

درجهانی که کنترل و انعطاف‌پذیری به یک اندازه ارزشمند هستند، اجاره مجدد فروش به صاحبان مشاغل اجازه می‌دهد تا پایه و اساس خود را حفظ کنند و در عین حال سرمایه را برای کار سخت‌تر درجای دیگر آزاد کنند این یعنی فروش و اجاره مجدد به عنوان یک روش مطمئن تأمین مالی است.

حسین پورخدایی،  معاون اجرایی شرکت واسپاری کمان