بررسی برآوردهای موجود نشان میدهد در تهران، سهم زمین از قیمت تمامشده مسکن در سالهای اخیر در محدودهای بالاتر از ۵۰ درصد قرار داشته و طبق آخرین داده منتشرشده برای سال ۱۴۰۲ این سهم در مناطق شهری کشور حدود ۴۷ درصد و در استان تهران ۶۳ درصد برآورد شده است. این رقم به معنای آن است که در بخش قابلتوجهی از پروژههای ساختمانی، بخش عمده قیمت نهایی پیش از آنکه نخستین آجر روی زمین گذاشته شود، شکل گرفته است.
بررسی فایلهای فروش در بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ از افزایش نسبی تعداد فایلهای با تخفیف در مقایسه با مرداد حکایت دارد. اما این مساله به معنای ارزانی یا کاهش چشمگیر نرخهای پیشنهادی آپارتمان از سوی مالکان نیست. به نظر میرسد رکود بازار ملک، برخی بساز و بفروشها و سازندگان «پوللازم» را مجبور به ارایه تخفیف کرده است؛ پدیدهای که معمولا در زمان رکود بازار مسکن رخ میدهد و مسبوق به سابقه است.
این در حالی است که هزینه ساخت نیز در ماههای اخیر با جهش قابلتوجهی مواجه شده است؛ بهگونهای که مرکز آمار ایران در گزارش مربوط به بهار ۱۴۰۵، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران را ۳۳۶.۴ اعلام کرده که نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد، نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد و در چهار فصل منتهی به بهار ۱۴۰۵، ۸۰ درصد افزایش داشته است.
در تحلیل قیمت مسکن معمولاً نخستین متهم، مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار است، اما ساختار قیمت تمامشده نشان میدهد زمین نقشی اساسیتر دارد. قیمت زمین نهتنها بهصورت مستقیم وارد هزینه پروژه میشود، بلکه بر سهم طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت، میزان بلاعوض و حتی امکان اقتصادی اجرای پروژه نیز اثر میگذارد.
آخرین برآوردهای منتشرشده از سهم زمین در استان تهران نشان میدهد این سهم در سال ۱۴۰۲ به حدود ۶۳ درصد رسیده است. این شاخص در سال ۱۳۹۹ حتی به حدود ۶۵.۸ درصد رسیده بود و در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بهترتیب حدود ۶۴.۷ و ۵۸.۸ درصد گزارش شده است.
سهم مالکان زمین در پروژههای مشارکتی کاهش یافت
اهمیت قیمت زمین را میتوان در قراردادهای مشارکت در ساخت نیز مشاهده کرد. در این قراردادها، مالک زمین و سازنده هرکدام آوردهای دارند؛ زمین و ملک از یک سو و سرمایه، ساخت، مدیریت و تأمین هزینههای پروژه از سوی دیگر.
به همین دلیل، درصد مشارکت یک عدد ثابت نیست و باید بر اساس ارزش روز زمین، ظرفیت ساخت، هزینه اجرای پروژه و ارزش فروش واحدهای نوساز محاسبه شود.
با این حال، گزارشهای میدانی اخیر از بازار تهران نشان میدهد افزایش هزینههای ساخت در برخی پروژهها باعث شده فرمولهای رایج مشارکت تغییر کند. بر اساس گزارشی که در تیرماه ۱۴۰۵ به نقل از رسانهها منتشر شده، در بخشی از پروژههای بزرگمتراژ تهران، نسبت سنتی ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده به سمت سهم برابر ۵۰-۵۰ حرکت کرده است. این تغییر به افزایش هزینه ساخت و رشد نامتوازن هزینههای ساخت و قیمت زمین نسبت داده شده است.
این موضوع یک پیام مهم برای بازار دارد: حتی اگر قیمت زمین افزایش شدیدی نداشته باشد، افزایش هزینه ساخت میتواند سهم اقتصادی سازنده را بالا ببرد. به بیان دیگر، وقتی هزینه ساخت نسبت به ارزش زمین افزایش مییابد، سازنده برای اقتصادی نگه داشتن پروژه نیازمند سهم بیشتری از محصول نهایی خواهد بود.
رشد هزینه ساخت فرمول پروژهها را تغییر داد
در کنار زمین، هزینه اجرای ساختمان نیز در سال ۱۴۰۵ به یکی از مهمترین چالشهای سازندگان تبدیل شده است.
بر اساس دادههای مرکز آمار، شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به بهار سال گذشته بیش از دو برابر شده و رشد نقطهبهنقطه ۱۰۶.۸ درصدی را ثبت کرده است. تورم فصلی نیز ۲۰.۷ درصد بوده است؛ یعنی حتی در فاصله یک فصل، هزینه نهادههای ساختمانی بیش از یکپنجم افزایش یافته است.
این ارقام به معنای آن نیست که قیمت تمامشده همه ساختمانها دقیقاً به همین میزان افزایش یافته است، چرا که هزینه ساخت تنها شامل نهادههای ساختمانی نیست و سهم زمین، دستمزد، عوارض، بیمه، مالیات، هزینه تأمین مالی، مجوزها، انشعابات، آسانسور و سایر هزینهها نیز باید در محاسبه لحاظ شود.
با این حال، رشد بیش از ۱۰۰ درصدی نقطهبهنقطه شاخص نهادهها نشان میدهد فشار هزینهای بر سازندگان بسیار جدی شده است.
در برآوردهای بازار برای سال ۱۴۰۵ نیز هزینه ساخت پروژههای مسکونی، بسته به کیفیت و نوع ساختمان، حدود ۴۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام شده و برای پروژههای با کیفیت متوسط رو به بالا رقمی در حدود ۷۰ میلیون تومان مطرح شده است. این ارقام، برآوردهای صنفی و بازاری هستند و نرخ رسمی واحدی برای تمام پروژهها محسوب نمیشوند.
زمین، حلقه مفقوده قیمت مسکن
در این زمینه فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوهسازان در گفتوگو با ایسنا ضمن تشریح شرایط فعلی بازار مسکن، گفت: زمین یکی از مهمترین اجزای شکلدهنده قیمت تمامشده است و افزایش قیمت مسکن را نمیتوان صرفاً با رشد قیمت مصالح توضیح داد.
به گفته وی، افزایش قیمت زمین پیش از آغاز عملیات ساختمانی، بخش قابلتوجهی از هزینه تولید را تعیین میکند و در کنار آن، عوارض، بیمه، مالیات، هزینه تأمین مالی و فرآیندهای طولانی اداری نیز به هزینه تولید اضافه میشوند.
پورحاجت همچنین معتقد است بازار مسکن امروز را نمیتوان صرفاً با الگوی سنتی «رکود و رونق» تحلیل کرد؛ چراکه از یک سو قدرت خرید خانوارها کاهش یافته و از سوی دیگر هزینه تولید کاهش پیدا نکرده است. در نتیجه، کاهش معاملات لزوماً به معنای کاهش قیمت مسکن نیست.
وی تأکید دارد که اگر این وضعیت ادامه پیدا کند، انگیزه سرمایهگذاری و تولید مسکن نیز کاهش خواهد یافت و سیاستگذاری باید به جای تمرکز صرف بر قیمت نهایی، عوامل شکلدهنده قیمت، از جمله زمین، هزینه ساخت، مجوزها و تأمین مالی را هدف قرار دهد.
چرا زمین و ساخت همزمان مسکن را گران میکنند؟
مسئله اصلی بازار امروز آن است که دو جزء مهم قیمت تمامشده یعنی زمین و هزینه ساخت الزاماً همجهت و با یک سرعت حرکت نمیکنند.
برای مثال، ممکن است قیمت زمین در یک منطقه رشد محدودی داشته باشد اما هزینه ساخت به دلیل افزایش قیمت مصالح، دستمزد، هزینههای مالی و عوارض افزایش یابد. در چنین شرایطی، سهم نسبی ساخت در اقتصاد پروژه بیشتر میشود و سازنده برای اجرای پروژه، سهم بیشتری مطالبه میکند.
از سوی دیگر، اگر قیمت زمین جهش کند اما هزینه ساخت با سرعت کمتری افزایش یابد، سهم زمین در قیمت تمامشده بالا میرود و در نتیجه قیمت فروش واحدهای جدید نیز تحت تأثیر قرار میگیرد.
بنابراین قیمت مسکن حاصل جمع ساده «قیمت زمین + قیمت مصالح» نیست؛ بلکه مجموعهای از هزینهها و ارزش اقتصادی زمین، تراکم، زمان ساخت، هزینه تأمین مالی و قیمت فروش نهایی در آن دخیل است.
زمین گران، ساخت گران و کاهش تولید
پیامد دیگر این وضعیت، اثر آن بر عرضه مسکن است. وقتی قیمت زمین بالا باشد و همزمان هزینه ساخت نیز افزایش پیدا کند، تعداد پروژههایی که از نظر اقتصادی برای سازنده توجیه دارند کاهش مییابد. پروژهای که در گذشته با نسبت ۶۰ به ۴۰ میان مالک و سازنده قابل اجرا بود، ممکن است در شرایط جدید تنها با تغییر سهم طرفین یا افزایش قیمت فروش توجیه اقتصادی پیدا کند.
در این شرایط، کاهش قدرت خرید خانوار نیز مسئله را پیچیدهتر میکند؛ زیرا سازنده نمیتواند تمام افزایش هزینهها را به قیمت فروش منتقل کند. نتیجه میتواند کاهش حاشیه سود، طولانی شدن زمان اجرای پروژه، کاهش شروع پروژههای جدید و در نهایت محدود شدن عرضه باشد.
پورحاجت نیز با اشاره به همین مسئله معتقد است بازار مسکن در یک رکود کلاسیک قرار ندارد، بلکه با تغییر ساختار اقتصاد مسکن مواجه است؛ شرایطی که در آن حجم پایین معاملات و تولید به بخشی از واقعیت ساختاری بازار تبدیل شده است.
زمین نقطه شروع اصلاح قیمت مسکن
برآیند دادههای موجود نشان میدهد برای بررسی قیمت مسکن، نمیتوان تنها به قیمت مصالح یا دستمزد توجه کرد. در تهران، آخرین برآورد منتشرشده از سهم حدود ۶۳ درصدی زمین در قیمت تمامشده مسکن در سال ۱۴۰۲، اهمیت این نهاده را نشان میدهد؛ در عین حال، جهش ۱۰۶.۸ درصدی شاخص نهادههای ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نیز بیانگر آن است که فشار هزینهای ساخت بهتنهایی قابل چشمپوشی نیست.
به این ترتیب، اگر سیاستگذار به دنبال افزایش دسترسی خانوارها به مسکن است، صرفاً افزایش وام یا کنترل قیمت فروش نمیتواند تمام مسئله را حل کند. ساماندهی اقتصاد زمین، افزایش عرضه زمین مناسب، استفاده مؤثر از اراضی دولتی، کاهش هزینههای غیرضروری، تسهیل صدور مجوزها و کاهش هزینه تأمین مالی میتواند بخشی از فشار موجود بر تولید مسکن را کاهش دهد.
در نهایت، همانطور که کارشناسان تأکید میکنند، برای فهم قیمت مسکن باید از «قیمت نهایی» به «ریشههای قیمت» بازگشت؛ جایی که زمین، هزینه ساخت، مجوزها و تأمین مالی در کنار یکدیگر اقتصاد واقعی ساخت یک واحد مسکونی را شکل میدهند.
