بن‌بست جدید در مسیر تبدیل قولنامه به سند
آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند اخیرا دفاتر ثبت اسناد و املاک کشور از نقل و انتقال اسناد عادی منع شده‌اند و این مساله روند اعتبارزدایی از این اسناد را مختل کرده است.
به گزارش چابک آنلاین به نقل از ایسنا، یک اختلال در روند اجرای طرح اعتبارزدایی از اسناد عادی، سرنوشت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را دچار ابهام کرده است. آن‌طور که فعالان بازار املاک می‌گویند با برخی اعمال نفوذها، دفاتر ثبت اسناد رسمی با این توجیه که وظیفه‌ی آنها صرفا ثبت اسناد رسمی است از نقل و انتقال سندهای قولنامه‌ای و عادی منع شده‌اند.
این در حالی است که سال گذشته قانون‌گذار و سیاست‌گذار بر اساس تاکید مقام معظم رهبری این قانون را با محوریت دفاتر اسناد به مرحله اجرا گذاشتند تا به چند دهه نابسامانی در معاملات اسناد عادی و قولنامه‌ای که به زمین‌خواری، فروش اموال غیر، عدم انجام تعهد و بعضا کلاهبرداری می‌انجامید پایان دهند.
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۷ خرداد ۱۴۰۳ هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.
همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاههای اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
بر اساس این قانون به واسطه‌های ملکی و مشاوران املاک اختیار داده شده با رعایت ضوابط نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. هم‌اکنون قراردادهای عادی در دو سامانه «کاتب» و «خودنویس» منعقد می‌شود.
به گفته حسن بابایی ـ رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان ثبت به مشاوران املاک دسترسی می‌دهد، مشاوران پیش‌نویس را آماده می‌کنند و در سامانه‌ای برای دفترخانه اسناد رسمی ارسال می‌کنند. طبق قانون مذکور مبایعه نامه‌ای تنظیم نمی‌شود بلکه پیش‌نویس است که باید به فوریت در دفترخانه اسناد رسمی به سند تبدیل شود.
بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون، سامانه‌ای تحت عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی کند. با ایجاد این سامانه، مردم دو سال زمان خواهند داشت تا اطلاعات مربوط به معاملات غیررسمی خود که قبل از اجرای قانون صورت گرفته است، در آن ثبت کنند.
گفته می‌شود در حال حاضر سامانه مذکور تحت عنوان «سامانه ادعا» به مراحل نهایی رسیده و به زودی رونمایی می‌شود. با این حال به تازگی سازمان ثبت اسناد به عنوان بازوی اصلی اجرای قانون الزام با اعمال نفوذ برخی کمیسیون‌های مجلس و به این بهانه که این سازمان صرفا باید اسناد رسمی را ثبت کند از روند اعتبارزدایی از اسناد عادی رانده شده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اعلام این گفت: در حال حاضر گفته می شود بیش از ۱۱ میلیون سند عادی در کشور داریم که بر اساس قانون الزام و با محوریت سازمان ثبت و همکاری همه دست اندرکاران حوزه اقتصاد مسکن باید تعیین تکلیف شود. اما به تازگی محدودیتی در سامانه کاتب (سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی) ایجاد شده که اسناد عادی قابلیت تنطیم قرارداد در سامانه را ندارند و راهکار جایگزین نیز برای آن تعیین نشده است.
کیانوش گودرزی افزود: بر اساس پیش‌بینی‌ها مقرر شد تا قراردادهای عادی در انتها به سند رسمی تبدیل شود اما با این محدودیت اخیر که جلوی ثبت اسناد عادی گرفته شده یک سردرگمی به وجود آمده است. سوال این است که تکلیف قراردادهایی که در حال حاضر و قبل از ایجاد سامانه ادعا منعقد می‌شود چیست؟
وی با بیان اینکه نباید با تصمیمات خلق‌الساعه اجرای فرآیندهای قانونی را دچار اختلال کنیم گفت: با این روند تمام دیتاهایی که از سال گذشته تا کنون در سامانه کاتب ایجاد شده از بین می‌رود و مجری قانون مجددا باید تمام این موارد را بازبینی و بارگذاری کند. اصلا تکلیف مردم مشخص نیست. اینکه صرفا سازمان ثبت اسناد را از این رویه دور کنیم و راهبرد جایگزین نیز نداشته باشیم چه منطقی دارد؟
به گفته گودرزی، اعتبارزدایی از اسناد عادی باید به صورت یکپارچه در اختیار یک نهاد باشد نه اینکه موضوع را شقه شقه کنیم، ولو اینکه نیت ما خیر باشد باعث می‌شود نتیجه‌ی لازم را به دست نیاوریم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: آنچه مسلم است درحال حاضر بسیاری از اسناد به صورت عادی در جامعه وجود دارد که نیازمند نقل و انتقال است. بنابراین برای اینکه از قراردادهای دست‌نویس و خارج از سامانه‌ها جلوگیری کنیم حتما این نوع قراردادها در سامانه‌ها منعقد شود تا از هرگونه خطای انسانی و سوء استفاده جلوگیری و اطمینان برای متعاملین حاصل شود.
