چابک آنلاین، مجید میرزاحیدری، امروزه در کشورهای پیشرفته بخش قابل توجهی از تامین مالی بخش خصوصی، از طریق لیزینگ انجام شده و مزایایی همچون تسهیل در ارائه تسهیلات، امکان تامین مالی بلند مدت و کاهش فرآیند اداری و مدت انتظار دریافت تسهیلات از مهمترین مواردی است که تامین مالی به روش لیزینگ را در مقایسه با تامین مالی به روش اخذ تسهیلات از بانکها، جذابتر می کند.
از لیزینگ به عنوان یکی از نهادهای "واسطه گر مالی" یاد می شود که محصولات فروشندگان و تولیدکنندگان را با بسته های اعتباری وتسهیلات خرید درمدار توزیع و مصرف سریع قرار می دهدو به عنوان واسطه گر مالی بین تولیدکنندگان و مصرف کنندگان عمل می کند.
صنعت لیزینگ در ایران نیز همچون سایر صنایع کشور،تحت تاثیر شرایط اقتصادی حاکم بر فضای کسب و کار است.
ناگفته نماند که تامین مالی درصنعت لیزینگ و تعیین بهای تمام شده پول از موارد مهم به شمار می رود.
تامین مالی از روش های متنوعی شامل دریافت مستقیم تسهیلات ازبانک ها، استفاده از ابزارهای متنوع بازار سرمایه از قبیل انتشار اوراق و اخذ عاملیت منابع مالی صورت می پذیرد.
شرکت های لیزینگ در ایران نیز برحسب ماهیت شرکت اعم از وابسته، مستقل و بانکی اقدام به ایجاد روابط با شرکای تجاری خود از قبیل بانک ها و موسسات اعتباری و تولیدکنندگان می کنند.
هرچندکه تلاش شرکت ها همواره در راستای تامین مالی از طریق جذب منابع مالی ارزان قیمت بوده است.
به تازگی هیأت عالی بانک مرکزی اصلاحیه«دستورالعمل اجرایی تأسیس، فعالیت و نظارت بر شرکتهای لیزینگ (واسپاری)» را تصویب کرد.
دستورالعملی که اهالی صنعت لیزینگ برای توسعه کسب وکار و افزایش رونق این صنعت، از مدتها قبل برای تصویب آن لحظه شماری می کرده اند.
اما مهمترین اصلاحات این دستورالعمل شامل چه مواردی است؟
از امکان استفاده شرکتهای واسپاری از قرارداد فروش و اجاره مجدد دارایی،امکان استفاده شرکتهای واسپاری از اجاره عملیاتی، ممنوعیت انتقال سهام سهامداران مؤثر بدون موافقت بانک مرکزی، افزایش میزان حداکثر مجموع مانده تسهیلات اعطایی به هر مشتری تا ۱۰ درصد مجموع حقوق مالکانه مندرج درآخرین صورتهای مالی حسابرسیشده شرکت واسپاری (لیزینگ)، اعطای اختیار به شرکت واسپاری به منظور انتشار اوراق بهادار در چارچوب ضوابط ابلاغی حداکثر تا ۳ برابر سرمایه ثبتی خود،افزایش حداقل سرمایه لازم جهت تأسیس و فعالیت شرکت واسپاری (لیزینگ) سهامی خاص به میزان ۱۵۰۰ میلیارد ریال و تعیین حداقل سرمایه لازم جهت تأسیس و فعالیت شرکتهای واسپاری (لیزینگ) سهامی عام به مبلغ ۵۰۰۰ میلیارد ریال به عنوان مهمترین تغییرات این دستورالعمل جدید یاد می شود.
در راستای بررسی جوانب مختلف این دستورالعمل و اثرات آن بر صنعت لیزینگ از جمله در بخش مسکن،گفتگویی با"شهاب حاتمی"، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن صورت گرفته که از نظرمی گذرد:
چابک آنلاین: ازدید جنابعالی،مهمترین تغییرات دستورالعمل جدید، شامل چه مواردی است؟
شهاب حاتمی، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن:دستورالعمل اجرایی جدید واسپاری که بهتازگی ابلاغ شده، را میتوان نقطه عطفی برای صنعت لیزینگ کشور دانست، چرا که نگاهِ ناظر به این صنعت را بهکلی تغییر داده است. دراین دستورالعمل، واسپاری دیگر یک شعبه فرعی اعطای وام تلقی نمیشود و ما با یک نهاد تخصصی مدیریت و تجاریسازی دارایی روبرو هستیم.
این تحول، پنج نقش راهبردی برای صنعت ایجاد کرده است:
نخست،تنوعبخشی به سبد محصولات:یعنی خروج از مدل تک محصولیِ فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک و ورود به ابزارهایی چون اجاره عملیاتی و فروش و اجاره مجدد (لیزبک) که درآمدهای پایدار و ساختاریافته میسازند.
دوم،گشایش در ساختار تأمین مالی:با افزایش سقف استقراض بانکی تا پنج برابر حقوق مالکانه و مجوز انتشار اوراق دربازار سرمایه که با این موضوع وابستگی انحصاری به بانکها شکسته می شود.
سوم،ارتقای مقیاس معاملات:افزایش سقف تمرکز اعتباری به 10 درصد و امکان تشکیل تسهیلات سندیکایی، راه ورود به پروژههای کلان و مگاپروژهها را باز میکند.
چهارم،تحول دیجیتال:با رسمیتبخشی به فرآیندهای برخط و همکاری با تسهیلاتیارها و فینتکها، مسیر مقیاسپذیری و کاهش هزینه عملیاتی هموار میشود.
پنجم،مدیریت هوشمندانهتر ریسک: این یعنی اینکه چارچوبهای نظارتی جدید بهگونهای طراحی شده که همزمان با رشد، پایداری ترازنامهها هم حفظ شوند.
چابک آنلاین:نقش لیزبک lease back را در صنعت لیزینگ چگونه می بینید؟ این ابزار چه کمکی به شرکتهای لیزینگ و چه کمکی به استفادهکنندگان از خدمات لیزینگ در حوزه مسکن و املاک میکند؟
شهاب حاتمی، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن: لیزبک را اگر بخواهیم خیلی ساده تعریف کنیم، یعنی دسترسی به پولِ ملک، بدون خروج از ملک.
این ابزار شباهت زیادی به صکوک اجاره داردکه سالهاست از سوی شرکتهای تأمین سرمایه ارائه می شود،اما تفاوت مهمی با آن دارد که درعمل خیلی خودش را نشان میدهد.
درصنعت ساختمان نیز ،لیزبک برای دو گروه کارایی جدی دارد؛سازندگان و انبوهسازان از یک سو وخانوارها و کسبوکارهای مالک ملک از سوی دیگر.
مثالش را برای سازنده بزنم: شرکتی را تصور کنید که دارایی اصلیاش املاک است، اما برای پروژهای که میخواهد تعریف کند نقدینگی کافی ندارد.
این شرکت میتواند ملکش را به شرکت لیزینگ بفروشد و بلافاصله همان ملک را اجاره کند؛ یعنی هم به پول نقد میرسد، هم جای کارش را از دست نمیدهد.
اینجا همان نقطهای است که تفاوت با صکوک اجاره مشخص میشود: صکوک به مجوز بورس نیاز دارد، فرایندش طولانی است و معمولاً فقط برای مبالغ بالای ۲۰۰ تا 300 میلیارد تومان صرفه اقتصادی دارد؛ کاری که چیزی حدود چهار تا پنج ماه زمان میبرد، اما در شرکت لیزینگ، همین کار با مبالغ کوچک حتی از یک میلیارد تومان و در کمتر از 10 روز قابل انجام است.
اگر فاصله این دو را در نظر بگیرید، میبینید لیزبک چقدر میتواند در تأمین جریان نقدی بنگاهها اثرگذار باشد.
برای خانوارها هم ماجرا به همان اندازه مهم است.
خیلی از خانوادهها دارایی دارند اما پول نقد ندارند؛ لیزبک این امکان را میدهد تا ارزش خانهشان آزاد شود، بدون اینکه مجبور باشند از محل سکونتشان بیرون بروند.
به تعبیر دقیقتر، ملک از یک سرمایه راکد به مولد جریان نقدی تبدیل میشود.
و اما برای خود شرکت لیزینگ ، دقیقا نکته جذاب همینجاست.
دراین مدل،سند مالکیت نزد شرکت لیزینگ میماند؛ یعنی ریسک اعتباری به حداقل میرسد و از طرف دیگر، مبلغ اجارهبهای جریان نقدی پایداری برای شرکت مهیا میسازد.
جمع این دو،مدلی است که هم برای صنعت سودآور است و هم برای اشخاص کاربردی جذاب ایجاد می کند.
چابک آنلاین:همه میدانیم که چالش صنعت لیزینگ در ایران، تورم است،پولی که امروز میدهید، با اقساطِ فردا برمیگردد، اما ارزشش دیگر همان نیست،آیا اجاره عملیاتی دراین شرایط به داد صنعت میرسد یا چالش تازهای برای آن است؟
شهاب حاتمی، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن: برعکس؛ اتفاقاً اینجاست که اجاره عملیاتی واقعاً میدرخشد.
بگذارید مسئله را ساده بگویم.
در مدل قدیمی، یعنی فروش اقساطی، شرکت لیزینگ دارایی را میفروشد و در ازایش اقساط میگیرد، اما این اقساط در طول دو، سه سال وصول میشود.
حالا وقتی تورم سالانه بالای 20 درصد است،شما خودتان حساب کنید: قسط سال سوم،درواقع چند درصدِ پولِ امروز است؟ این یعنی سرمایه شرکت دارد بیصدا فرسوده میشود.
اما دراجاره عملیاتی،شرکت لیزینگ دارایی را نمیفروشد، مالکش میماندو وقتی شما مالک یک دارایی واقعی هستید،چه ملک، چه ماشینآلات سنگین، تورم دیگر دشمن شرکت نیست؛ همراه شماست.
چون ارزش همان در ترازنامه شما ثبت میماند. پس شرکت همزمان دو منفعت دارد: اجارهبهایی که هر سال دریافت میکند و رشد قیمتی خودِ دارایی.
نکته ظریفتر این است که در پایان هر دوره اجاره، قرارداد جدید با قیمتهای روز بسته میشود،یعنی درآمد شرکت همگام با تورم بهروز میشود، نه اینکه در نرخ دیروز گیر کند.
ازطرف مشتری هم منصفانه بگویم: مشتری یک نرخ مشخص و قابل پیشبینی میپردازد و درگیر جهش قیمتها نیست.
ریسک تورم نزد مالک دارایی میماند که همان شرکت لیزینگ است و ابزار مدیریتش را دارد.
پس جمعبندی من این است: در اقتصاد تورمی ایران، اجاره عملیاتی فقط یک محصول تازه نیست؛ یک استراتژی بقاست.
شرکت لیزینگ بهجای اینکه قربانی فرسایش تورمیِ اقساط باشد، از رشد ارزش دارایی سود میبرد.
چابک آنلاین:درکنار ابزارهای بزرگی مثل لیزبک واجاره عملیاتی،دردستورالعمل جدید نام «عقد مرابحه» هم پررنگ است،مگر ما همان فروش اقساطی را نداشتیم، بنابراین اضافه شدن عقد مرابحه دقیقاً چه گرهی را برای مردم و کسبوکارها باز میکند؟
شهاب حاتمی، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن:این دو عقد شاید در نگاه اول شبیه به هم به نظر برسند، ولی واقعیت این است که در عمل کارکردشان کاملاً متفاوت است.
فروش اقساطی سنتی همیشه یک قید و بند بزرگ داشت: روی یک کالای واحد و مشخص مثل یک خودرو یا یک دستگاه خاص بسته میشد، بسیار صلب و تکمحصولی، اما مرابحه در صنعت ساختمان این دستانداز را برمیدارد و اجازه میدهد لیزینگ یک سبد خرید یا حتی زنجیرهای از کالاها و خدمات را تأمین مالی کند.
بگذارید یک مثال ملموس در همین حوزه ساختمان بزنم.
یک سازنده مسکن امروز لزوماً دنبال خرید زمین یا کل اسکلت از طریق لیزینگ نیست؛ شاید یک شخص یا یک سازنده در مرحله نازککاری به آسانسور، پکیج، کاشی، شیرآلات و تجهیزات برقی نیاز دارد.
درمدل قبلی، تعریف اینها در قالب فروش اقساطی بسیار سخت بود، اما با مرابحه، شرکت واسپاری میتواند کل این فاکتورهای تجمیعی را از زنجیره تأمین بخرد، با یک سود مشخص و شفاف به سازنده واگذار کند و اقساطش را بگیرد.
این موضوع در مقیاس خرد و خانوارها هم کاربرد دارد،خانوادهای که میخواهد جهیزیه تهیه کند یا خانه را نوسازی کند، با مرابحه میتواند کل سبد لوازم خانگیاش را یکجا تأمین اعتبار کند.
از نظر ساختار مالی هم دو مزیت فوقالعاده دارد:
اول اینکه کاملاً شفاف است (یعنی بهای تمامشده کالا و سود شرکت از روز اول بدون ابهام به مشتری اعلام میشود).
دوم اینکه زیرساخت اصلی همکاری با فینتکها و پلتفرمهای خرید اقساطی (BNPL) همین مرابحه است.
چابک آنلاین:تا اینجا از جذابیتهای عقد مرابحه و ورود به بازار مسکن گفتید، اما یک واقعیت روشن وجود دارد، ارقام و تیکتهای مالی در حوزه مسکن و ساختمان، اصلاً با خودرو یا کالای مصرفی قابل مقایسه نیست؛ اینجا صحبت از صدها میلیارد تومان است، بنابراین شرکت واسپاری چطور میخواهد منابع مالی این قراردادهای سنگین را تأمین کند ودستورالعمل جدید چه فکری به حال این گلوگاه کرده است؟
شهاب حاتمی، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن:حقیقت این است که اگر برای این سؤال جوابی نداشته باشیم، تمام این محصولات جذاب فقط روی کاغذ میمانند.
در لیزینگ خودرو یا لوازم خانگی، شما با تیکتهای چندصد میلیونی کار میکنید؛ اما در بخش ساختمان، با ارقامی چند برابر سنگینتر روبهرو هستید.
اگر ساختار تأمین مالی شرکت درست چیده نشده باشد، واسپاری بعد از بستن چند قرارداد اول، کل منابعش قفل میشود و متوقف میماند.
اما نقطه قوت دستورالعمل جدید دقیقاً همینجاست که هر دو سمت معادله را با هم دیده، یعنی همزمان با تنوع ابزارها، توان اهرمسازی و مهندسی منابع را هم آزاد کرده است.
اول، استقراض بانکی هدفمند (ماده ۵۴): سقف استقراض از شبکه بانکی تا ۵ برابر حقوق مالکانه افزایش پیدا کرده که این یعنی شرکت لیزینگ دیگر با دست بسته وارد پروژهها نمیشود و توان اهرمیِ واقعی پیدا میکند.
۲. دوم، اتصال مستقیم به بازار سرمایه (ماده ۵۵): شرکتهای واسپاری حالا میتوانند تا ۳ برابر سرمایه ثبتیشان، اوراق بهادار و صکوک منتشر کنند.
این یعنی بهجای اتکای صِرف به منابع گرانقیمت یا کوتاهمدت، میتوانند منابع پایدار و کلان را از بازار سرمایه جذب کرده و مستقیم به پروژههای ساختمانی تزریق کنند.
حتی یک گام فراتر، همین قراردادهای مرابحه یا اجارهای که در بخش مسکن منعقد میشوند، جریانهای نقدی شفاف و بلندمدتی میسازند که خودشان بهترین پشتوانه برای انتشار اوراق بعدی هستند.
یعنی یک چرخه خودگردان و زنده از جریان مالی شکل میگیرد.
جمعبندی بنده این است که ورود به چرخه مسکن منابع سنگین میخواهد، ولی خوشبختانه دستورالعمل جدید با باز کردن مسیر استقراض اهرمی و انتشار اوراق، سوخت لازم برای حرکت این موتور را کاملاً فراهم کرده است.
چابک آنلاین:وقتی از پروژههای بزرگ مسکن، شهرکسازی، یا نوسازی بافتهای فرسوده حرف میزنیم، با اعدادی سر و کار داریم که شاید کل سرمایه یک شرکت واسپاری را ببلعد،شرکتهای لیزینگ چطور میتوانند بدون اینکه ترازنامهشان درگیر ریسک تمرکز بشود، وارد این مگاپروژههای ساختمانی شوند؟
شهاب حاتمی، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن:در قسمت تسهیلات سندیکایی در دستورالعمل جدید، لیزینگ از حالت تکروی سنتی خارج می شود و به دنیای تأمین مالی ساختار یافته روی میآورد.
تا پیش از این، اگر یک پروژه ساختمانیِ مطرح میشد، یک شرکت لیزینگ دو راه بیشتر نداشت: یا باید میگفت که توان من نمیرسد و کنار میکشم، یا اگر وارد میشد، کل ریسک سرمایهاش به همان یک پروژه گره میخورد و محدودیتهای نظارتی هم جلوی کارش را میگرفت.
ولی در ماده ۴۴ دستورالعمل جدید یک راه حل ارائه شده و آن چیزی نیست جزتسهیلات سندیکایی و تشکیل کنسرسیوم.
یعنی در یک پروژه بزرگ مسکونی یا تجاری، چند شرکت واسپاری در کنار هم قرار میگیرند،یکی از آنها بهعنوان لیدر یا مدیر سندیکا قراردارد و ارزیابی فنی-اقتصادی را هدایت میکند و بقیه در تأمین منابع شریک میشوند.
این ابزار چند اتفاق بزرگ را رقم میزند:
مقیاسپذیری: پروژههای چند همتی مسکن که هیچ شرکتی بهتنهایی توان ورود به آن را نداشت، حالا بهراحتی تأمین مالی میشوند.
تقسیم و مدیریت ریسک (Risk Diversification): ریسک پروژه بین چند بازیگر پخش میشود و ترازنامه هیچ شرکتی آسیبپذیر نمیماند.
رعایت دقیق حدود نظارتی: شرکتها در چارچوب ماده ۵۳ (سقف ۱۰ درصدی حقوق مالکانه) فعالیت میکنند و انضباط مالی به هم نمیریزد.
در واقع دستورالعمل جدید به لیزینگها اجازه داده تا با تشکیل کنسرسیوم، مثل یک بانک یا شرکت تامین سرمایه رفتار کنند و مستقیماً وارد کلانپروژههای مسکن و توسعه شهری کشور شوند.
چابک آنلاین:همه ما میدانیم که فرآیندهای سنتی حوزه ملک و لیزینگ همیشه با کاغذبازی، اسناد فیزیکی و ماهها دوندگی همراه بوده اما آیا در دستورالعمل جدید راهی باز شده که مردم و سازندگان بتوانند سریع، شفاف و بدون این بوروکراسی سنگین، به تأمین مالی مسکن دسترسی پیدا کنند؟
شهاب حاتمی، مدیرعامل شرکت واسپاری آباد مسکن:بله دقیقا و اتفاقاً این بخش، مدرنترین و جذابترین وجه دستورالعمل جدید است: پیوند لیزینگ با دنیای فینتک و لندتک
دستورالعمل در دو ماده کلیدی، انقلاب دیجیتال را وارد این صنعت کرده است:
ماده ۳۵ (رسمیت فرآیندهای برخط): کل فرآیند از احراز هویت، اعتبارسنجی تا امضای الکترونیک قرارداد و مبادله اسناد، کاملاً برخط و قانونی شده است.
ماده ۴۱ (همکاری با شرکتهای تسهیلاتیار): پلتفرمهای دیجیتال املاک و لندتکها حالا میتوانند بازوی توزیع و پذیرش لیزینگها شوند.
این در بازار مسکن یعنی چه؟
یعنی فردا خریدار یا سازنده مسکن قرار نیست پوشه به دست در شعبههای فیزیکی تردد کند.
روی یک پلتفرم معتبر املاک، خریدار همانجا که واحد مسکونی یا مصالح ساختمانی را انتخاب میکند، اعتبارسنجی دیجیتال میشود، پرونده لیزینگ در چند دقیقه شکل میگیرد، قرارداد با امضای دیجیتال بسته شده و تسویه صورت میگیرد.
پیام روشن این تحول این است: هزینه جذب مشتری (CAC) به شدت افت میکند، بوروکراسی صفر میشود و لیزینگ از یک ساختار سنتی و کاغذی، به زیرساخت دیجیتالِ خرید و ساخت مسکن تبدیل میشود.
واقعیت این است که این سند پیشرو و راهگشا، یکشبه حاصل نشده و افراد بسیاری دلسوزانه برای تحققش تلاش کرده اند.
در این بین،جا دارد صمیمانه تشکرکنم ازاعضای هیئتمدیره اسبق انجمن ملی لیزینگ ایران که آغازگر این بازنگری بزرگ بودندو اصطلاحا ریلگذاری کردند.
همچنین هیئتمدیره فعلی انجمن ملی لیزینگ ایران که با انرژی مضاعف و پیگیری مستمر، این مسیر سخت را به سرانجام رساندند.
همچنین تشکر ویژه دارم از بانک مرکزی برای این نگاه توسعهای و تمام کارشناسان، صاحبنظران و همکارانی که در بدنه صنعت واسپاری که ماهها دلسوزانه وقت گذاشتند تا این تحول رقم بخورد.
هدف بعدی ما با همراهی انجمن ملی لیزینگ و تعامل با بانک مرکزی، اخذ مجوز رسمی برای عقد استصناع (قرارداد ساخت و تولید)» در صنعت واسپاری است.
استصناع دقیقاً همان حلقه مفقودهای است که میتواند انقلابی درتأمین مالی پروژههای ساختمانیِ از پیشفروش تا ساخت کامل ایجاد کند و نقش لیزینگ را در حل بحران مسکن کشور دوچندان سازد.
