حق امتیاز و واریزی در تعاونی مسکن | بررسی حقوقی، ریسک‌ها و نکات سرمایه‌گذاری

گرانی و تورم مسکن از یکسو و تمایل افراد به ورود به پروژه ‌های پیش‌فروش تعاونی‌‌ها از سوی دیگر، باعث شده خرید و فروش «حق امتیاز» و «واریزی» به یکی از رایج‌ترین معاملات در بازار مسکن تبدیل شود. موضوعی که در گزارش‌ها و تحلیل‌های حوزه مسکن نیز مورد توجه قرار گرفته است. برای مشاهده تازه‌ترین تحلیل‌های این حوزه می‌توانید به بخش مسکن چابک آنلاین مراجعه کنید.

با این حال بسیاری از خریداران بدون درک دقیق تفاوت این دو مفهوم حقوقی و مالی وارد معامله می‌شوند. موضوعی که در صورت بی‌اطلاعی، می‌تواند تبعات جدی و بعضاً غیرقابل جبران به همراه داشته باشد.

فارغ از حواشی مالی و حقوقی، در این محتوا به صورت دقیق و کاربردی تفاوت «حق امتیاز» و «واریزی» در پروژه‌های تعاونی مسکن را بررسی می‌کنیم و به نکات کلیدی که هر خریدار باید پیش از ورود به معامله بداند می‌پردازیم.

اگر قصد سرمایه گذاری در پروژه های تعاونی مسکن را دارید، ندانستن تفاوت دقیق میان واریزی و حق امتیاز و رتبه، می‌تواند به از دست رفتن بخش قابل توجهی از سرمایه شما منجر شود.

در مقابل، درک صحیح این مفاهیم مالی و حقوقی می‌تواند زمینه‌ ساز یک تصمیم آگاهانه و سرمایه‌گذاری موفق در بازار مسکن باشد.

برای جلوگیری از ریسک‌های حقوقی و تضمین خرید امن، توصیه می‌شود قبل از هر معامله، از مشاوره حقوقی وکیل متخصص در دعاوی ملکی بهره‌مند شوید.

واریزی در پروژه های تعاونی مسکن چیست؟

واریزی در تعاونی مسکن به مجموع مبالغی اطلاق می‌شود که نفر اول (عضو اولیه) به حساب شرکت تعاونی برای تأمین هزینه‌های زمین، اخذ مجوز و ساخت پرداخت کرده است.

این پول صرف خرید زمین، اخذ جواز، گودبرداری و خرید مصالح شده است. در واقع واریزی هزینه ساخت است نه سود.

نکته شایان توجه اینکه واریزی در تعاونی ها معمولا به صورت علی الحساب است. یعنی تعاونی مسکن برآورد می کند ساخت هر مترمربع چقدر هزینه دارد و بر این اساس مبلغ علی الحساب از عضو اولیه دریافت می کند، اما با توجه به تورم سالانه و هزینه های بعدی ساخت، ممکن است در سال های بعد از اعضا بخواهد مبلغ بیشتری واریز کنند.

حق امتیاز در تعاونی مسکن چیست و چگونه تعیین می شود؟

در پروژه های تعاونی مسکن، حق امتیاز سودی است که عضو اول (یعنی فروشنده فعلی) روی پولی که به تعاونی مسکن داده از خریدار دریافت می کند. مطالبه این سود، بر پایه ریسک سرمایه گذاری و گذشت زمان است.

یعنی زمانی که عضو اول وارد پروژه شده و سرمایه گذاری کرده، پروژه فقط یک زمین خاکی بوده است. او ریسک کرده و پولش را ماه ها و یا سال ها خوابانده و حالا که پروژه پیشرفت کرده و ساختمان به اسکلت رسیده ارزش سهام او بالا رفته است. خریدار با پرداخت حق امتیاز، در واقع جایگاه عضو اول را می خرد.

چرا حق امتیاز در پروژه های تعاونی مسکن وجود دارد و داد و ستد می شود؟

بسیاری از خریداران فکر می کنند حق امتیاز نوعی دلالی است اما در واقع، عامل پویایی پروژه های تعاونی های مسکن است، از جمله عواملی که وجود اساس حق امتیاز را توجیه می سازد عبارتند از:

- ارزش افزوده ریسک سرمایه گذاری

سه سال پیش، پروژه ای صرفا روی خاک تعریف شده و هنوز جواز ساخت و نقشه ندارد، عضو اولیه ریسک سرمایه گذاری را پذیرفته و اکنون پروژه به انتها و یا به سقف آخر و یا به مرحله سفت کاری یا نازک کاری رسیده است و ریسک آن تقریبا صفر شده است. در نتیجه خریدار جدید، قرار نیست همان سرمایه سه سال پیش را به فروشنده پرداخت کند.

این ما به التفاوت ارزش پروژه در مرحله خاک تا مرحله صرفا اسکلت، همان حق امتیاز است.

- تاثیر عرضه و تقاضا بر حق امتیاز

در پروژه های تعاونی مسکن برند و خوش نام، تقاضای خرید بسیار بیشتر از تعداد واحد هاست. وقتی ظرفیت تکمیل باشد، تنها راه ورود به پروژه، خرید امتیاز یک عضو قدیمی است. در این شرایط حق امتیاز بر اساس کشش و تقاضای بازار تعیین می شود.

- تاثیر موقعیت و مرغوبیت بر حق امتیاز

در تعیین حق امتیاز، هر پروژه یکسان نمی باشند. پروژه ای که ویو ابدی به کوه یا دریاچه (مثلا دریاچه چیتگر) دارد یا سازنده خوش نام و یا شرکت تعاونی معتبر و برند باشد، حق امتیاز بسیار بالاتری نسبت به پروژه های معمولی در بافت متراکم دارد.

عوامل تعیین کننده قیمت حق امتیاز پروژه های تعاونی مسکن

در پروژه‌های تعاونی مسکن، قیمت واریزی طبق فیش بانکی و یا چک های مبادله شده مشخص است. اما قیمت حق امتیاز بیشتر براساس عرف و توافق بین طرفین تعیین می‌شود.

البته متاسفانه برخی دلالان بازار مسکن، با قیمت گذاری های کاملا سلیقه ای و سود جویانه و کاملا غیرتخصصی درصدد بالابردن کمیسیون های دلالی خود هستند.

برای تعیین قیمت واقعی حق امتیاز، پنج عامل کلیدی وجود دارد که در ادامه بررسی می‌کنیم:

 - تاثیر مرحله پیشرفت فیزیکی پروژه بر قیمت حق امتیاز

مهم‌ترین عامل تعیین قیمت حق امتیاز، مرحله پیشرفت فیزیکی پروژه است.

• در مرحله پذیره‌نویسی و خاک: حق امتیاز پایین و ریسک بالا است.
• در مرحله فونداسیون و اسکلت: قیمت حق امتیاز متوسط تعیین می شود.
• در مرحله نازک کاری: قیمت حق امتیاز به اوج خود می رسد.

 - تأثیر اعتبار تعاونی و سابقه سازنده بر قیمت حق امتیاز

حق امتیاز پروژه‌های تعاونی معتبر یا شرکت‌های برند و قدیمی، نقدشوندگی بالایی دارد و بازار خوبی مشابه طلا دارد. اما حق امتیاز تعاونی مسکن تازه تاسیس، ممکن است ماه ها مشتری نداشته باشد.

هر میزان اعتبار تعاونی بالاتر باشد ، قیمت حق امتیاز بالاتر و البته مطمئن تر خواهد بود.

- تأثیر رتبه‌بندی اعضا بر قیمت حق امتیاز

نکته ای که خیل کثیری از خریداران از آن غافل هستند و البته بیشتر تحت اغوای تعدادی از بنگاه های معاملات ملکی و دلالان مسکن قرار می گیرند، این واقعیت است که در تعاونی ها، اعضا بر اساس خوش حسابی رتبه بندی می شوند.

کسی که اقساط واریزی را سروقت پرداخت کرده طبعا رتبه بالاتر و انتخاب واحد بهتر در طبقات بالا و ویودار را دارد، و کسی که تاخیر در پرداخت اقساط واریزی داشته باشد، رتبه پایین تر و حق انتخاب واحد های محدود‌تری را دارا می باشد.

بنابراین، حق امتیاز اعضای مختلف یک پروژه یکسان نیست.

نکته مهم: هنگام خرید حق امتیاز، حتما برگ رتبه فروشنده را از فروش یا شرکت تعاونی بگیرید. زیرا خرید حق امتیاز با رتبه پایین، یعنی خرید واحدی که خواهان زیادی برای آن وجود ندارد حتی اگر حق امتیازش ارزان باشد.

و نکته مهم‌تر آنکه در بسیاری از موارد با توجه به قوانین حاکم، شما حق طرح دعوا در این خصوص را در محاکم نخواهید داشت.

- تاثیر نوع قرارداد ( کارتکس یا دفترچه ای )

• کارتکس: یعنی هنوز قرارداد رسمی صادر نشده و صرفا رسید ثبت نام است. انتقال آن راحت اما ریسک آن بسیار بیشتر است.
• دفترچه مالکیت: یعنی مالکیت یا همان عضویت تثبیت شده است.

امتیازهای دفترچه مالکیتی گران تر هستند چون وضعیت حقوقی مستحکم تری دارند.

- تاثیر حواشی و شایعات پیرامون پروژه های تعاونی مسکن

شایعاتی چون شکایت و یا توقیف پروژه، اختلافات سهامداران، مشکلات زمین پروژه، پیدا شدن معارضین، کلاهبرداری ها می تواند حق امتیاز یک پروژه را بسیار پایین بیاورد.

در مقابل مواردی مانند صدور سند تک برگ، اتمام ظرفیت، اعطای وام و تسهیلات می تواند حق امتیاز یک پروژه را یک شبه چند صد برابر کند.

و البته نکته شایان توجه از لحاظ حقوقی و عقلانی این است که رشد غیر منطقی بسیاری از حق امتیاز های تعاونی مسکن حاصل تبلیغات سیاه و شگرد های دلالان مسکن ( البته عده ای قلیل از ایشان ) می باشد.

تفاوت واریزی و علی الحساب در قرارداد‌های پیش فروش تعاونی مسکن

یکی از مسائل کلیدی حقوقی در شرکت‌های تعاونی، تمایز بین قیمت قطعی و قیمت علی‌الحساب است.

هنگام خرید امتیاز یک پروژه، خریدار در واقع مبلغ واریزی به اضافه حق امتیاز را به فروشنده پرداخت می کند و خریدار  به عنوان قائم مقام فروشنده متعهد می شود که اقساط باقی مانده ساخت تا روز تحویل کلید و تنظیم سند را بپردازد.

تعدیل در قرارداد‌های پیش فروش تعاونی مسکن و تاثیر آن بر اقساط

در قرارداد های تعاونی ساز، بر خلاف شخصی ساز، سازنده سود نمی برد، بلکه هزینه مدیریت و اجرا را می گیرد. بنابراین اگر مصالح گران شود، تعاونی مجبور است اقساط را افزایش دهد یا اضافه کند. این فرآیند تعدیل می نامند.

تعدیل باعث می شود قیمت نهایی دقیقا مشخص نباشد. اما برخی تعاونی های معتبر، قرارداد های سهام یا مدل های خاصی دارند که ریسک تورم را مدیریت می کنند یا بازه نوسان را محدود می کنند.

فرآیند قانونی انتقال حق امتیاز و واریزی در پروژه‌های تعاونی مسکن

در ابتدا نکته حائز اهمیت آن است که فرآیند انتقال حتما در دفتر تعاونی مسکن انجام شود نه در بنگاه معاملات ملکی.

 - تنظیم مبایعه نامه

خریدار و فروشنده در بنگاه معاملات ملکی توافق اولیه را انجام می دهند، مبایعه نامه تنظیم می شود. در این مرحله، تنها ۱۰٪ مبلغ به عنوان بیعانه عرفی پرداخت می‌شود.

هرگز کل مبلغ حق امتیاز را در بنگاه پرداخت نکنید.

- استعلام از تعاونی مسکن

پیش از هر اقدامی، همراه فروشنده به دفتر تعاونی مراجعه کنید و موارد زیر را استعلام نمایید:

1. مالکیت فروشنده
2. بدهی معوقه یا جریمه دیرکرد فروشنده
3. توقیف یا عدم توقیف قضایی حق امتیاز فروشنده در پروژه
4. رتبه فروشنده
5. قابلیت واگذاری یا عدم واگذاری حق امتیاز

برای راهنمایی دقیق‌تر و دسترسی به منابع حقوقی معتبر در زمینه معاملات تعاونی مسکن، می‌توانید به وبسایت https://hamilaw.ir/ مراجعه کنید.

- نقل و انتقال در دفتر تعاونی

فروشنده می بایست تمام بدهی های واریزی خود را با تعاونی تسویه کند و پس از مراجعه به دفتر تعاونی دفترچه قرارداد قبلی باطل و دفترچه جدید صادر می شود و یا اینکه در قسمت نقل و انتقالات نام خریدار جدید درج می شود.

همزمان با امضای اسناد، مابقی مبلغ از طریق چک بانکی یا انتقال رمزدار به فروشنده پرداخت می‌شود.

نکات حقوقی مهم حاصل سال‌ها تجربه در خرید و فروش حق امتیاز تعاونی مسکن

بر اساس تجربه عملی و پرونده‌های بررسی‌شده در دادپویان حامی، برخی اشتباهات حقوقی در معاملات حق امتیاز تعاونی مسکن به‌صورت تکرارشونده مشاهده می‌شود که توجه به آن‌ها ضروری است.

• فروش وکالتی بدون استعلام

اگر استعلام انجام نشده باشد و فروشنده اصرار دارد فقط در دفترخانه وکالت دهد و حق امتیاز را بفروشد و به تعاونی نروید احتمال کلاهبرداری بسیار بالاست.

• امتیازهای ثبت نشده

هرگاه فروشنده ادعا کند دارای امتیاز خاصی مانند مدیریتی یا ویژه است که هنوز ثبت نشده، این غیرقانونی است. در تعاونی ‌های مسکن چنین امتیازهایی وجود ندارد.

• تفاوت فاحش قیمت

اگر قیمت حق امتیازی زیر قیمت بازار بود شک کنید یا مسئله حقوقی دارد و یا بدهی سنگین دارد و یا رتبه بسیار پایینی دارد.

• زمین های مشاعی بدون کاربری

برخی تعاونی های مسکن روی زمین هایی عضوگیری می کنند که هنوز کاربری مسکونی برای آن اخذ نکرده اند.

خرید امتیاز این پروژه ها یعنی سال ها خواب سرمایه و دست و پنجه نرم کردن با دعاوی حقوقی متعدد

• واریزی های نامشخص

هرگاه فروشنده ادعا کرد فیش واریزی ندارد و نقدا به شرکت تعاونی و یا به مدیرعامل پرداخت کرده ام، احتمال کلاهبرداری بسیار بالاست.

• عدم تطابق متراژ

اگر فروشنده بگوید تعاونی مسکن قول داده است به فرض مثال 100 متر بدهد اما در دفترچه قرارداد 60 متر نوشته شده باشد، به حرف فروشنده به هیچ وجه اعتماد نکنید، ملاک فقط سند مکتوب است.

• هزینه نقل و انتقال

هزینه نقل و انتقال در دفتر تعاونی بر عهده فروشنده است،  این موضوع باید از قبل در مبایعه‌ نامه ذکر شود یا توافق جداگانه داشته باشید.

بهترین حالت های سرمایه گذاری در پروژه های تعاونی مسکن از منظر حقوقی

• مرحله پذیره‌نویسی: کم هزینه و سود بلند مدت

خرید در مرحله پذیره نویسی بدون حق امتیاز یا حق امتیاز ناچیز مناسب کسانی است که بودجه کمی دارند و عجله ای برای تحویل خانه ندارند و طی ۴ سال ممکن است تا ۵۰۰٪ رشد سرمایه داشته باشند.

• مرحله اسکلت: مطمئن و سود همسو با تورم

خرید در مرحله ای که اسکلت ساختمان تمام شده است، مناسب کسانی است که می‌خواهند از ساخت پروژه مطمئن شوند و سود و رشد سرمایه همسو با تورم مسکن به اضافه ارزش افزوده پیشرفت کار را داشته باشند.

• مرحله نازک‌کاری: حق امتیاز بالا و ریسک پایین

خرید در مرحله نازک کاری که عملا یکسال به تحویل پروژه مانده، دارای حق امتیاز بسیار بالا و رسیک پایین است و برای مصرف‌کننده نهایی که قصد سکونت دارد مناسب است.

جمع بندی

خرید و فروش حق امتیاز و پرداخت واریزی، بخش مهمی از معاملات پیش‌فروش پروژه های تعاونی مسکن است.

اگر مبایعه نامه خوب تنظیم کنید، پروژه تعاونی مسکن معتبری را انتخاب کنید و فرآیند انتقال را قانونی طی کنید، خرید امتیاز یکی از هوشمندانه ترین روش های خاص خانه دار شدن در اقتصاد تورمی ایران است.

با این حال، پیچیدگی‌های حقوقی این معاملات ایجاب می‌کند پیش از هر تصمیم جدی، تمامی اسناد و تعهدات به‌صورت دقیق بررسی شود. در چنین مواردی بهره‌گیری از نظر کارشناسی و تجربه عملی وکلای متخصص حوزه املاک،  می‌تواند ریسک‌های احتمالی را به حداقل برساند.

 

 

 انتهای رپرتاژ آگهی