نظارت بر جریان پول در بازار مسکن کلید خورد
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با شفافسازی معاملات ملکی، چشم بانک مرکزی را به جریان پول حاصل از خریدوفروش قولنامهای باز میکند.
به گزارش چابک آنلاین، با آغاز رسمی فعالیت سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موسوم به «ساغر»، یکی از مهمترین پروژههای حقوقی و ثبتی سالهای اخیر وارد فاز اجرایی شد؛ سامانهای که قرار است تکلیف میلیونها ملک، زمین و سند عادی را روشن کند و به یکی از ریشهایترین مشکلات بازار املاک در ایران پایان دهد.
قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد معتقدند اجرای کامل این سامانه میتواند نقطه عطفی در مقابله با زمینخواری، پروندههای سنگین ملکی، معاملات معارض و بینظمی در حوزه مالکیت باشد؛ مشکلی که سالها بخش قابل توجهی از پروندههای قضایی کشور را به خود اختصاص داده است.
از سوی دیگر سامانه ساغر صرفاً یک ابزار ثبتی برای ساماندهی اسناد غیررسمی نیست؛ بلکه میتوان آن را ابزار نظارتی بانک مرکزی بر جریان پول در بازار مسکن دانست. تا پیش از این، معاملات انجامشده با قولنامه و اسناد عادی، عمدتاً خارج از شفافیت سامانههای پولی و بانکی انجام میشد. حجم بالای پولی که در این معاملات جابهجا میگردد، عملاً از چشم نهاد تنظیمگر بازار پول پنهان میماند. ساغر با الزام به ثبت معاملات و شفافسازی هویت طرفین و مبلغ معامله، این امکان را برای بانک مرکزی فراهم میکند که جریانهای مالی ناشی از خریدوفروش املاک را نیز رصد و پایش کند.
به عبارت دقیقتر، سامانه ساغر به کمک بانک مرکزی میآید تا نظارت بر پول از مسیر معاملات ملکی نیز ممکن شود. این همگرایی میان نظام ثبتی و نظام پولی، دو دستاورد مهم دارد: نخست، کنترل بهتر بر منابع حاصل از معاملات بزرگ ملکی و کاهش احتمال پولشویی؛ دوم، فراهم شدن دادههای واقعی از حجم نقدینگی واردشده به بازار مسکن که به سیاستگذاری پولی و اعتباری بانک مرکزی دقت و عمق بیشتری میبخشد. به این ترتیب، ساغر نه فقط یک سامانه حقوقی، بلکه ابزاری راهبردی برای تکمیل نظارت پولی در اقتصاد ایران است.
در همین باره سیدمهدی حسینی مدرس، استاد حقوق اقتصادی دانشگاه شهید بهشتی تهران با اشاره به راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی گفت: در بازار پول، رگولاتوری بانک مرکزی برای نظارت بر جریانهای مالی بسیار کمککننده است. سامانه ساغر دقیقاً به کمک بانک مرکزی میآید تا نظارت بر جریان پول حاصل از معاملات املاک را هم ممکن کند.
وی ادامه داد: وقتی یک ملک با سند عادی فروخته میشود، پول آن از کانال نامشخصی جابهجا میشود و بانک مرکزی قادر به رصد آن نیست. ساغر با شفاف کردن معاملات، این امکان را به بانک مرکزی میدهد که جریان پول در بازار مسکن را هم مانند بازار پول تحت نظارت مؤثر قرار دهد.
آغاز یک تحول بزرگ در نظام مالکیت
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راهاندازی شده؛ قانونی که از تیرماه ۱۴۰۳ لازمالاجرا شد و حالا با آغاز فعالیت رسمی سامانه، وارد مهمترین مرحله اجرایی خود شده است.
هدف اصلی این قانون، تبدیل معاملات غیررسمی و قولنامهای به اسناد رسمی و تثبیت قطعی مالکیتهاست؛ موضوعی که به گفته مسئولان، میتواند امنیت حقوقی مردم را افزایش دهد و از بسیاری اختلافات ملکی جلوگیری کند.
در سالهای گذشته، خرید و فروش گسترده املاک با قولنامه و اسناد عادی باعث شده بود بسیاری از مردم درگیر دعاوی طولانی قضایی شوند؛ پروندههایی که گاهی سالها زمان میبرد و در برخی موارد حتی به زمینخواری و فروش یک ملک به چند نفر منتهی میشد.
ساغر دقیقاً چه کاری انجام میدهد؟
سامانه ساغر بستری است که افراد میتوانند ادعاهای مربوط به مالکیت املاک فاقد سند رسمی را در آن ثبت کنند. در واقع کسانی که نسبت به ملکی ادعا دارند، اما هنوز سند رسمی نگرفتهاند، باید اطلاعات، مدارک و مستندات خود را در این سامانه بارگذاری کنند تا روند تعیین تکلیف مالکیت آغاز شود.
بر اساس اعلام سازمان ثبت اسناد، افرادی که نسبت به ملکی دارای سند تکبرگ یا حدنگار ادعایی دارند، فقط دو سال فرصت خواهند داشت ادعای خود را ثبت کنند. پس از پایان این مهلت، دیگر بسیاری از دعاوی مربوط به اسناد عادی در محاکم قضایی پذیرفته نخواهد شد. این یعنی به تدریج اعتبار قولنامهها و معاملات غیررسمی محدود میشود و معاملات ملکی باید به سمت ثبت رسمی حرکت کنند.
چرا این سامانه اهمیت دارد؟
مسئولان قضایی میگویند حدود ۴۰ درصد پروندههای قضایی کشور ریشه در اختلافات ملکی و اسناد عادی دارد. از طرف دیگر، وجود میلیونها ملک قولنامهای باعث شده امکان سیاستگذاری دقیق در حوزه زمین و مسکن نیز دشوار شود.
به اعتقاد کارشناسان، شفاف شدن وضعیت مالکیتها علاوه بر کاهش فساد، میتواند امنیت سرمایهگذاری در بازار ملک را هم افزایش دهد. بسیاری از سرمایهگذاران به دلیل نااطمینانی حقوقی، از ورود به برخی پروژههای ملکی یا عمرانی خودداری میکنند و اجرای این قانون میتواند بخشی از این ریسک را کاهش دهد.
قوه قضاییه همچنین معتقد است اجرای این قانون راه زمینخواری، جعل اسناد و معاملات معارض را تا حد زیادی خواهد بست؛ زیرا مالکیتها در یک بستر رسمی و شفاف ثبت میشوند.
۳۰ میلیون ملک قولنامهای؛ چالش بزرگ پیش روی سازمان ثبت
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است بین ۲۵ تا ۳۰ میلیون ملک و زمین در کشور دارای اسناد عادی و قولنامهای هستند؛ عددی که نشان میدهد اجرای این طرح با چه ابعاد گستردهای روبهرو است.به همین دلیل، سازمان ثبت قصد دارد بخشی از خدمات را با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی، کارشناسان فنی و سازمان نظام مهندسی برونسپاری کند تا روند صدور سند برای املاک فاقد سند رسمی سرعت بگیرد.مسئولان هدفگذاری کردهاند طی چهار سال آینده بخش قابل توجهی از این املاک تعیین تکلیف شوند.
هشدار درباره ثبت ادعاهای صوری
همزمان با آغاز فعالیت سامانه، سازمان ثبت نسبت به ثبت ادعاهای غیرواقعی هشدار داده است. بر اساس قانون، اگر فردی بدون داشتن حق قانونی، نسبت به ملکی ادعای مالکیت ثبت کند، علاوه بر مجازاتهای احتمالی، ممکن است به پرداخت معادل ۲۰ درصد ارزش روز ملک محکوم شود. این موضوع برای جلوگیری از سوءاستفاده و ثبت ادعاهای صوری در سامانه پیشبینی شده است.
پایان تدریجی عصر قولنامه؟
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را میتوان یکی از مهمترین اصلاحات حوزه مالکیت در دهههای اخیر دانست؛ اصلاحی که اگر بهدرستی اجرا شود، میتواند بازار املاک را شفافتر، اختلافات را کمتر و امنیت حقوقی مردم را بیشتر کند.
با این حال، موفقیت این طرح به میزان همکاری دستگاهها، اطلاعرسانی عمومی و سرعت اجرای فرآیندها بستگی دارد. بسیاری از مردم هنوز با جزئیات این قانون و تکالیف خود آشنا نیستند و همین مسئله میتواند در آینده چالشهایی ایجاد کند.
