راه دشوار نخستین صندوق املاک و مستغلات در عبور از مانع‌تراشی بانک‌ها
صندوق املاک و مستغلات ریسک خاصی برای معامله‌گران املاک ندارد
تولد نخستین صندوق املاک و مستغلات در کشور، اتفاقی درنوع خود جذاب، هرچند با آتیه‌ای کم و بیش مبهم است، چرا که مرور تجربیات سال‌های نه چندان دور نشان داده که ورود املاک و مستغلات به تالار شیشه‌ای، همواره با اصطکاک یا مقاومت‌هایی همراه بوده است.
چابک آنلاین، مجید میرزاحیدری، واقعیت این است که درحوزه سرمایه‌گذاری روی املاک ومستغلات دو نوع صندوق، یعنی صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات وجود دارد. صندوق‌های زمین و ساختمان با جذب منابع مردم، اقدام به ساخت روی زمین‌های دارای پروانه ساختمانی و فروش واحدهای احداث‌شده می‌کنند.
هرچند که صندوق املاک و مستغلات روی املاک ساخته شده، سرمایه‌گذاری می‌کند و به عبارتی ساده‌تر، صندوق املاک و مستغلات، با بازسازی و فروش، تغییر کاربری املاک یا اجاره دادن این املاک، می‌تواند دارندگان یونیت‌ها را در بازده این گونه سرمایه‌گذاری سهیم کند.
اما مهم‌ترین وجه تمایز بین این دو صندوق در چیست؟
مشکل صندوق‌های زمین و ساختمان در این است که در زمان اتمام پروژه ساختمانی ممکن است، فروش واحدهای ساخته شده زمان بر باشد و بازده مؤثر مشارکت‌کنندگان را هم کاهش دهد. به نظر می‌رسد که از همین منظر، راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات به یک ضرورت تبدیل شده باشد.
اما یک مشکل به صورت مشترک در مسیر هر دو صندوق تا حدودی خودنمایی می‌کند و آن چیزی نیست جز مقاومت بنگاه‌های بزرگ اقتصادی و بانک‌ها در عرضه املاک خود در بازار سرمایه و یا بورس کالا.
مشکلی که دست‌کم در سال‌های گذشته بارها در مورد آن بحث و تبادل‌نظر شد اما نتیجه روشنی در برنداشت. هرچند که به تازگی شهرداری تهران نسبت به سایر سازمان‌ها پیشقدم شده و چراغ فروش املاک خودرا در بورس کالا روشن کرد.
ابوالفضل فلاح، معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران گفته است که ۲ ملک عرضه شده در بورس کالا خانه مدیران شهرداری در سال‌های مختلف بوده که در مجتمع مسکونی اُپال منطقه ۲ قرار دارند؛ یکی ۹ میلیارد و ۱۰۰ میلیون و دیگری ۱۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان ارزش‌گذاری شده‌اند که درواقع این املاک اموال بیت‌المال بودند که در اختیار عده‌ای خاص قرار داشتند.
با این همه سایر بنگاه‌ها ازجمله بانک‌ها هنوز در فروش املاک مازاد خود در بورس مقاومت جدی به خرج می‌دهند. سال گذشته بورس کالا در نامه‌ای به مدیران عامل بانک‌های دولتی و خصوصی ازموافقت بانک مرکزی بر استفاده از سازکار بورس کالا در فروش املاک و مستغلات مازاد بانک‌ها خبر داد درحالی که این روند با چراغ سبز و اقدام جدی بانک‌ها در بورس کالا مواجه نشد.
عده‌ای براین باورند که بدنه بانک‌ها در عرضه املاک خود در تالارشیشه‌ای مقاومت‌های جدی دارند و برخی دیگر فراهم نبودن بستر عرضه در بورس کالا را دستمایه شکست عرضه املاک بانک‌ها در بورس کالا برشمرده‌اند.
در این بین، پیمان کریمی یگانه، مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها گفته است که بورس کالا طی دو یا سه سال گذشته سعی کرده بستر‌های لازم را فراهم کند، ولی عمدتاً این بستر‌ها با ویژگی‌های بخش عمده‌ای از املاک بانک‌ها سازگاری ندارد ضمن اینکه در مسیر فروش املاک تملیکی که موجب شده بخش مهمی از نقدینگی آنها منجمد شود، مشکل اساسی املاکی است که سهل‌البیع نبوده و یا از مشکلات ساختاری برخوردار هستند که عرضه آنها در بورس کالا امکان‌پذیر نیست!
ناگفته نماند که یکی از ابزارهای خوب در این مسیر، «صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات» است که بخوبی می‌تواند در حوزه املاک مازاد بانک‌ها و تبدیل این املاک به نقدینگی نقش مثبتی ایفا کند.
با این همه، اکنون و طبق اعلام مدیرعامل شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری، با توجه به رکود حاکم بر بازارسرمایه و مسکن، راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، منجر به مشارکت و سرمایه‌گذاری آحاد مردم دراملاک و مستغلات خواهد شد.
«داوود حمزه»، اذعان داشته که صندوق املاک و مستغلات، زمینه‌ساز سرمایه‌گذاری خرد در حوزه املاک و مستغلات از سوی مردم بوده و متقاضیان می‌توانند به جای خرید واحد کامل ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک اقدام کنند.
وی، با بیان اینکه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات کشور، نخستین تجربه از این دست صندوق‌ها است، اذعان داشت که در راه‌اندازی این صندوق تلاش شده تا بیشتر معامله‌گران در این صندوق سرمایه‌گذاری کنند زیرا تجربه چنین صندوقی تاکنون وجود نداشته است.
حمزه، تصریح کرد که راه‌اندازی صندوق مذکور به عنوان نخستین تجربه مسیری سخت و دشوار بوده هرچند این صندوق ریسک خاصی برای معامله‌گران ندارد.
مدیرعامل شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری، تصریح کرد که صندوق بازنشستگی کشوری نگاه ویژه‌ای به واگذاری املاک در بازار سرمایه دارد و بعد از عرضه این ملک، چندین درخواست دیگر برای پذیرش املاک به سازمان بورس و اوراق بهادار ارائه خواهد شد.
وی توضیح داد که نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ متر مربع و عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران تأسیس شده و ملک مذکور با 150 میلیاردتومان عرضه عمومی خواهد شد که قرار است 20 درصد آن پذیره‌نویسی و در بازار عرضه شود.
حمزه گفت: بعد از عرضه نخستین ملک درصندوق املاک و مستغلات کشور، انتظار می‌رود که املاک بیشتری از مجموعه ملک‌های صندوق بازنشستگی کشوری در این صندوق عرضه شوند.
این کارشناس بازار سرمایه تأیید کرد که در بدنه برخی از بانک‌ها برای عرضه املاک در بازار سرمایه مقاومت‌هایی وجود دارد، هر چند که صندوق املاک و مستغلات بستر خوبی برای عرضه این دست از ملک‌ها است.
به نظرمی رسد که صندوق املاک و مستغلات نسخه‌ای مناسب برای بخش دیگری از علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات در بازار سرمایه باشد، اما تکلیف موفقیت یا عدم موفقیت آن با گذر زمان و میزان استقبال بانک‌های دولتی در عرضه املاک خود در این صندوق روشن خواهد شد.
این احتمال هم وجود دارد که بانک‌ها هم عرضه املاک مازاد خود را از طریق صندوق‌های املاک و مستغلات پیگیری کنند اما باید در نظر داشت که قیمت کارشناسی املاک با قیمت معاملاتی متفاوت است و ممکن است در فرایند قیمت‌گذاری املاک، ریسکی متوجه عرضه‌کنندگان املاک یا خریداران یونیت‌ها شود!
